3,000万円の特別控除を確定申告で申請する方法

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住宅を売却した時に、税金の心配があります。宅建業の仕事でもしていない限り、一生のうちで何度も不動産売買に関わることはありませんから、案外税金のことについては知識がないのが普通だからです。

しかし、売却金額全部に税金がかかるわけではなくて、売却益が出た時だけ課税対象になりますから、大きな心配はいりません。

さらに、住居財産の3,000万円控除という制度がありますから、売却益全部に税金がかかるわけでもありません。この3,000万円の特別控除について、なるべく分かりやすく解説をしていきます。

3,000万円の特別控除とは

3,000万円の特別控除とはどんな制度なのかというと、自分で住んでいる土地家屋を売却した時に得た売却益（所得）から3,000万円を控除して、残った金額が課税対象になるという制度です。売却益の計算方法ですが、

売却益＝売却額－（物件取得額＋諸費用）

で算出します。物件取得額とは物件を購入した時の価格です。諸費用とは、物件を売ってもらうために媒介契約をした不動産業者に支払う仲介料が主なものになります。

算出した金額がマイナスだったら課税されません。プラスになった場合でも算出した金額からさらに3,000万円を差し引いた金額が、課税対象金額になります。これが3,000万円の特別控除の内容です。課税対象金額の算出方法は、

課税対象額＝売却金額－（物件取得額＋諸費用＋特別控除額3,000万円）

で算出できます。算出した金額に課税されますが、税率は売却物件の所有期間で変わります。

税率の分け方は所有期間5年以下、5年超10年以下、10年超で異なります。詳しい税率は以下の通りになります。10年超の場合だけ課税金額が6,000万以下と6,000万超で異なります。

• 5年以下：所得税30%＋住民税9%
• 5年超10年以下の税率：所得税15%＋住民税5%
• 10年超の税率（6000万円以下）：所得税10%＋住民税4%
• 10年超の税率（6000万円超）：所得税15%＋住民税5%

ちなみにこの特例は3年に一度しか受けられませんから、自宅を売却して新たな住宅を購入してから、2年しかたっていないけれどまた売却をしてこの特例を使う、ということは出来ません。

特別控除を受ける条件

特別控除を受けるための条件を挙げていきます。基本的な条件としては5項目あって、それは以下の通りです。

• 自分で住んでいる家であること
• 売却した前年と前々年にこの制度を受けていないこと
• 売却した物件が収用などの場合に受ける特別措置を受けていないこと
• 災害によって売却物件に住まなくなった日から3年以内であること
• 売主と買主の関係が親子や夫婦などの関係ではないこと

では、各項目の内容の基本的な部分について、説明をしていきます。

自分で住んでいる家であること

基本的に、自分が住居として使っていた土地家屋の売却に限られますから、それ以外の目的で所有していた物件の売却には当てはまりません。以前住んでいた土地家屋の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却できればこの制度の適用範囲です。

売却した前年と前々年にこの制度を受けていないこと

この制度を再び使うためには3年以上の経過年数が必要です。そのため、物件を売却した前年と前々年にこの制度を受けていると、対象外になります。

売却した物件が収用などの場合に受ける特別措置を受けていないこと

収用といって、国や自治体が公共の目的で土地を買い上げた場合ですが、5,000万円までの特別控除があります。この控除を受けている場合には、対象外になります。

災害によって売却物件に住まなくなった日から3年以内であること

災害などで家屋が滅失した場合でも、3年以内に売却をしなければこの制度の適用外になります。ただし、東日本大震災のケースに限って、７年以内という例外措置を取っています。

売主と買主の関係が親子や夫婦などの関係ではないこと

売主と買主が直系血族や配偶者のような特別な関係の場合には、対象外になります。他にも特別な関係とみなされる例があって、生計をともする親族、売却をした後にその家に同居する親族、内縁関係、特別な関係にある法人なども含まれますから、注意が必要です。

次に特別控除が受けられないケースについて詳しく解説していきます。

特別控除を受けられないケース

特別控除を受けられる条件の中でも対象外になるケースを説明していますが、それ以外にも3,000万円の特別控除を受けられないケースは3つあります。

1つは住居家屋を新築する期間だけ仮住まいとして使った家です。他にも、一時的な理由で住んでいた家も適用外になります。

もう1つは、別荘のような趣味や娯楽のために所有している土地家屋も適用外です。要するに、日常的にそこで生活をしていないと適用されないということになります。

最後ですが、この制度を受ける目的で住んでいたと認められた場合も、適用外になります。この判断は難しいのですが、普通に何年もその家屋で生活をしていて、自治体に税金を納めていれば、特に問題視されることは無いようです。つまり、この制度の悪用防止策ということです。

住宅ローン控除との併用は？

土地家屋の売却益が3,000万円以下の場合だと、特別控除を申請すれば税金は発生しませんが、次の住宅を購入する際の住宅ローン控除との併用はできるのか解説していきます。

住宅ローン控除とは、ローンを組んだ時に受けられる控除で、所得税から最高で40万円が控除されます。

しかし、3,000万円の特別控除を適用した場合、住宅ローン控除は適用外になります。また、土地家屋を売却する前に新しい住まいを購入した場合でも、住宅ローン控除を受けていると3,000万円の特別控除は適用されないので注意が必要です。

結論としては、3,000万円の特別控除を選ぶか、住宅ローン控除を選ぶかの二者択一になるので、あらかじめどちらが有利なのかを検討しておく必要があります。

確定申告での手続き方法と必要書類

3,000万円特別控除を受けるためには、確定申告が必要です。申請にはいくつかの書類が必要なので確認していきます。

法令上必要な書類は以下の2種類です。

譲渡所得の内訳書

　確定申告書に付ける表兼計算明細書です。

物件譲渡者の住民票

譲渡の日から2ヶ月経過後に譲渡者所在地の市区町村長が発行したものです。この制度を受けようと思っているのでしたら、忘れないで請求しておく必要があります。

次に、法令上の必要はありませんが、実務上以下の5種類の書類も添付した方が分かりやすくなります。

• 売却物件購入時の売買契約書
• 売却物件購入時の諸費用の領収書
• 物件売却時の売買契約書
• 物件売却時の諸費用の領収書
• 売却物件の登記事項証明書

このような書類があると事実関係がはっきり分かりますから、特別控除の審査もスムーズになります。

もしも売却物件の購入時の契約書や、売却物件を購入した時にかかった経費の領収書が見当たらなければ、なくても大丈夫です。

3,000万円の特別控除を受けるためには、確定申告が必要になります。解説した内容以外にも不明点がある場合は、国税庁の確定申告のページを参考にしてください。