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不動産業者の大きな収入源のひとつに、仲介手数料があります。仲介手数料は物件売却の場合も、購入の場合にも発生します。
ただし売却の場合も購入の場合でも、不動産業者が依頼者に請求できる仲介手数料は同じです。仲介手数料は宅建法で上限が決められていて、次の通りになっています。
- 200万円以下：5%
- 200万円超400万円以下：4%プラス2万円
- 400万円超：3%プラス6万円
仲介手数料の一例ですが、1,000万円の物件を例にとってみます。売却を依頼された不動産業者が受け取れる仲介手数料は、税抜きで36万円になります。
購入を依頼された別の不動産業者も同じように、税抜きで36万円を受け取れます。つまり、2つの不動産業者は、税抜きで36万円ずつの仲介手数料が収入になります。これを片手仲介といいます。
ところが売却依頼を受けた不動産業者が買主までつけて成約をすると、受け取れる仲介手数料は売りと買いの両方ですから税抜きで72万円になります。これを両手仲介といいます。つまり両手仲介になると、不動産業者の収入は一気に倍額になってしまいます。
この両手仲介を目論んで、顧客である売却依頼者を囲い込んでしまう悪質な不動産業者がいます。囲い込みとはどんなことなのか、どんな手口で囲い込みをするのか、分かりやすく説明をしていきます。
囲い込みとは何か？
冒頭で両手仲介のことを書きましたが、両手仲介自体は法的にはなんの問題もありません。法的になんの問題もありませんから、不動産業者はできれば両手仲介をやりたいと考えます。
両手仲介をするためには自分が媒介契約をして抱えている物件情報を、一切他の不動産業者に知らせなければ買主を見つける時間を稼げますから、うまくいけば両手仲介ができます。
つまり抱えている売り物件の情報を一切外部に漏らさず、外部からの問い合わせに対しても物件情報を遮断してしまうことを囲い込みといいます。
囲い込みをやられてしまうと売買がなかなか成立しないとか、売り主にとって好条件の買主が現れても自社で見つけた買主でなければ商談に応じないなどの不利益を被ります。
悪質業者の手口
悪質な囲い込みをやる不動産業者の手口には、いったいどんなやり方があるのかという、大きな疑問があります。そこで悪質な不動産業者が使う、代表的な手口を挙げてみます。
1週間で買主が現れるケース
よほどの人気物件でもない限り、あまりにも早く買主が現れるということは考えにくいものです。
こんな場合に考えられることとしては、「もしかしたら相場よりも安く売りに出されているのかもしれない」ということがあります。
不動産業者はプロだからという気持ちで査定を1社からしか受けていない場合、相場よりも低い価格を提示されても分かりません。その査定価格が正当なものかどうか、至急チェックをする必要があります。
悪質な不動産業者は他から買主を紹介される前に、相場よりも安い金額でさっさと売りさばいて両手仲介手数料を受け取ってしまう可能性があります。
相場よりもかなり低価格で売りに出されていても、いったん手付金を受領してしまうと契約を白紙に戻すためには違約金を支払うことになりますから、十分に注意が必要です。
囲い込みで両手仲介を狙うケース
囲い込みで両手仲介を狙うケース、囲い込みの代表的な手口は2つあって、それは次の通りです。
- レインズに登録したと見せかける
- 売り止めを悪用する
こんな悪質な手口の内容をみていきます。
レインズに登録したと見せかける
物件売却依頼主と専任媒介契約、あるいは専属専任媒介契約を締結した場合、不動産業者は必ずレインズに登録をしなければいけません。
レインズとはReal Estate Information Network Systemの大文字の部分を取って、REINSと呼ばれていて、不動産流通標準情報システムのことです。
レインズに売り物件情報を登録することで、買主が物件情報を素早く得ることが出来ますから売り主と買主の両方にとって、非常に利益のある便利なシステムになっています。
レインズに登録をすると不動産業者は「レインズ登録証明書」を発行してもらえますから、それを依頼者に見せることで登録したことを証明できます。
しかし悪質な不動産業者は登録をして証明書を取得すると、すぐに登録を抹消してしまうことがあります。
つまりレインズに登録したことを偽装するような手段で、売り物件情報を囲い込んでしまいます。完全に依頼者を騙すという、かなり悪質な手口です。
売り止めを悪用する
売り止め悪用の手口ですが、レインズに登録をしておいても問い合わせがあった時に「売り主の都合で一時的に売却を見合わせている」、という答え方を不動産業者がします。
本当に売り主の都合で一時的に売却を止めることを売り止めといいますが、この売り止めを勝手にやってしまうという悪用の仕方で、囲い込みをする手口があります。
このような手口を使って時間を稼いで両手仲介を狙いますが、なかなか買主が現れないと「売却価格が高いせいで、なかなか買主が現れない」などといって、売り主に値下げを要求します。
この結果として売り主は不当な値下げを強いられて、正当な価格で売却をする機会を失うことになります。かなり悪質な手口だといえます。
悪質業者に引っかからないためには
では、このような悪質な業者に引っかからないためには、どうやったらいいのかという疑問があります。
普段から不動産業者と付き合いがあればあまり悩まなくてもいいのですが、一般的には普段から不動産業者と付き合いのある人は多くはありませんから、「どこの業者に頼めば引っかからないで済むのか？」ということになります。
そこで、悪質な不動産業者に引っかからない方法を2つ挙げてみましたので、参考にしてください。
評判や口コミをチェックする
インターネットが普及した現在では、携帯やスマホで簡単に不動産業者の口コミを閲覧することができます。
ネット社会では悪評が広まるスピードは速いし、いくら経っても悪評はなかなか消えませんから、悪徳業者をチェックするにはおすすめです。
ただし情報を上げる人の中には別に囲い込みをされていないにも関わらず、何か感情的になって悪評をばらまく人もいますから、サイトを閲覧するときにはこの辺のことを読み取る必要があります。
一括査定サイトを利用する
不動産業者の囲い込みを防ぐには、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
自分が売却しようとしている物件の査定価格が比較できるので、物件の価格相場を知ることが出来ます。これをやっておくと、相場よりも低い価格で売られるというようなことを防ぐことが出来ます。
それと一括査定サイトに登録できる業者は厳しい審査を受けていて、悪徳業者は登録できないようになっているので、安心して利用できます。
なお、一括査定サイトではありませんが、東京・千葉・神奈川・埼玉・大阪・兵庫で売却を検討している人には、SRE不動産がおすすめです。SRE不動産は囲い込みを行わない、片手仲介を宣言している数少ない不動産業者の1社です。
それ以外の地域に住んでいる人は、一括査定サイトの業者の中から、査定額が高い3～4社を選んで、実際に担当者と会って比較すれば、囲い込みを防げる可能性が高くなるなるのでおすすめです。
おすすめの一括査定サイト
すまいValueは、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介PLUS、東急リバブル、三菱地所の住まいリレー、住友不動産販売、の大手企業6社に一括で査定が出せるサービスです。
登録されている不動産会社は、全国にネットワークがあるので、どの地域の不動産にも対応してくれます。
大手なので利用者が多く、比例して購入希望者や相談者の数も多いので、高く売るために大事な「早期売却」ができる可能性が高くなります。
初めて一括査定を利用する方や、契約している仲介業者を変更したいという方は、すまいValueの利用をおすすめします。
大手企業のソニーグループが運営する不動産仲介サイトです。
このSRE不動産の特徴は、売却か購入か、どちらか一方の仲介しかしないことです。つまり両手仲介にならないので、売り主にかなり有利なサービスを提供しています。
ただし弱点もあって、現在利用できるエリアが、東京・千葉・神奈川・埼玉、大阪・兵庫だけに限定されています。
それがなければもっとおすすめできるのですが、とにかく対象地域に住んでいる人にはかなり有利なサービスなので、まずはここから相談してみるのがおすすめです。
スモーラは、以前から不動産専門サイトを運営してきた企業で、マンションリサーチが運営する一括査定サイトです。
大都市圏だけではなく、地方都市での売却にも非常に強く、特に戸建て（一軒家）の売却に力を入れています。
不動産のプロ集団から成り立つ企業が運営しているので、不動産に関する売却の相談ならほとんど全てをカバーしてくれるというのも、他の一括査定サイトにはない特徴です。
またスモーラの場合、売却だけではなく、業者による直接買取や、賃貸として家を貸す場合の査定もできるので、売るか貸すか迷っている方や、買い手が見つからなさそうという方はスモーラを使ってみましょう。
