離婚で家を売却する際の財産分与、住宅ローン残債の問題点

離婚をきっかけに家を売る際はココに注意!

離婚するときに、一緒に住んでいた家はどうするのがよいのでしょうか。考えられるパターンとしては以下の3つが考えられます。

  • 売却する
  • 賃貸として貸す
  • どちらか一方が住み続ける

いずれのケースでも住宅ローンを完済しているか?していないか?がポイントになってきます。残債がある場合では、連帯保証人などでトラブルになることが多いので注意してください。

この記事では、離婚で家を財産分与する際の注意点を分かりやすくまとめています。気になる連帯保証人に関する内容も解説しているので、参考にしてください。

【目次】離婚で家を売却する際の注意点
  1. 財産分与の方法について
  2. 家を売却するケース
    1. ローンを完済している場合
    2. アンダーローンの場合
    3. オーバーローンの場合
  3. 家を賃貸として貸すケース
  4. 家に住み続けるケース
    1. 連帯保証人から外れる方法は?
  5. ローンが完済できない人は任意売却
    1. メリット
    2. デメリット
  6. 家を売却してローン残債を無くすのがポイント

財産分与について

まず、離婚する際に必要な「財産分与」について解説していきます。

財産分与とは

財産分与とは、結婚生活中に夫婦で協力して築いた財産を、離婚の時に分けることを言います。民法第768条に「離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる」と定められています。

結婚して共同生活をすると、現金や資産を家庭のものとして一元管理している人がほとんどだと思います。家や土地などの不動産も同じく、共同名義だったりローンをお互いに負担するなど、どちらの財産か明確ではないケースが多いです。

一緒に生活しているうちは曖昧でOKですが、離婚となるとそうはいきません。別々に暮らすことになりますので、自分が貢献した分を請求して財産分与するというわけです。この場合、名義は関係ありませんので注意してください。

ちなみに離婚でよく聞く慰謝料ですが、財産分与とは切り離して考える必要があります。慰謝料とは、離婚の原因をつくった責任者がつぐなう意味で支払うのものなので、財産分与は全く関係がないことを理解しておいてください。

財産分与の方法

先ほど解説したように離婚で財産分与する際は、貢献度によって決めることができ名義は関係ありません。財産分与が難しい理由は、関係が破綻した二人が話し合いで貢献度を決めることになるからです。

離婚の性質上、当事者同士の話し合いだとなかなかうまくいかないので、専門家を通して話し合いするのが一般的です。

また、財産の種類が多いのも揉める原因のひとつです。たとえば現金と家が分与対象となる場合、どの財産をどれだけもらうのかが決めにくくなります。

仮に評価額が3,000万円の家と現金1,000万円を半分に分けるとすると、合計4,000万円なので2,000万円ずつの財産分与となります。ところが家はひとつで3,000万円あるため、2,000万円分の家にすることができません。

このような場合には、家をもらう側が、超過分の1,000万円を別に用意して相手に支払うなどの解決策が考えられます。

また、夫婦でローンを組んでいる場合、夫(妻)がローンを組んで妻(夫)が連帯保証人になっている場合など、どのような契約形態になっているかも問題を複雑化させます。

詳しくは後半で解説しますが、離婚をしても連帯保証人から外れることができないのが一般的でなので、そのまま支払い義務が残ります。このように不動産の財産分与は現金よりも面倒で手間がかかります。

そこで知っておきたいのが、不動産が財産分与の対象となるときの分け方です。頭の中に基礎的な知識があると話し合いが進みやすくなりますし、弁護士などの専門家を間に入れる場合でも、話が理解しやすくなります。

ここからはより具体的に見ていきましょう。まずは、家を売却するケースからです。

家を売却するケース

結婚をしているときに一緒に住んでいる家であっても、離婚をするタイミングでお互いがその家を離れることはよくあります。どちらも使わないのであれば、売却して現金化することになります。

売却する際のメリットは、財産分与が分かりやすくなります。先程の例だと3,000万円の家を売却して現金化すると、手元に4,000万円の現金が残ります。その結果、簡単に2,000万円ずつ分けることができます。ただし、ローンが残っていると少し話がややこしくなりますので注意してください。

ローンを完済している場合

住宅ローンの支払いが終わっているのであれば、大きな問題が生じることなく売却を進めることができます。売却で得たお金は財産分与の対象として、現金資産と合わせて分けていきます。

離婚で売却する際に注意点ですが、焦って売却してしまう人が多く、相場より安く売ってしまうケースが多いです。ローンは完済していますが、今後の生活を考えるとなるべく高く家を売却しておくのがおすすめです。

家を高く売るコツに関してはこちらをチェックしてください。

ローンの残債がある場合

ローンの返済途中で家を売却をする場合は、残債をなくす必要があります。売却したお金でローンの残債を支払うのが基本なので、売却価格と残債のどちらが高いのかを把握することが大切です。

ローンが残っている家には、「抵当権」という権利がついています。抵当権がついているかどうかは、不動産登記簿で誰でも確認することができます。

抵当権を簡単に説明すると、金融機関が借金(住宅ローン)の担保として家の権利を有することです。実際にローンの滞納が続くと金融機関は家を競売で売却し、貸したお金を回収します。

そうなると、家は競売で購入した人のものとなるので、ローンの債務者である元夫婦の所有物ではなくなるので出ていかなければなりません。競売は、お金を貸す金融機関の保険として機能しています。

このような抵当権のついた物件にはリスクがあるため、買主は安心して家を買うことができません。そのため「売主側が抵当権(ローン)を抹消して引き渡す」というのが一般的な流れとなっています。

売りに出す前に一括で残債を支払って完済させるのが理想ですが、まとまった資金が手元にない場合は、売却で得た資金でローンを返して抵当権を抹消します。

売却価格がローンの残債を上回っていれば完済でき、抵当権のない家を引き渡すことができますが、売却してもローンが残ってしまういわゆるオーバーローンのケースでは抵当権が外せません。

では、オーバーローンでは家を売却することができないのでしょうか?

この点について、アンダーローンとオーバーローンのケースを比較しながら解説していきます。

売却代金よりも残債が少ない「アンダーローン」の場合

売却代金が残債を上回っている状態を「アンダーローン」と言います。余った売却益は財産分与の対象となるので、結婚中に築いた現金と合わせて財産分与をする必要があります。

アンダーローンの場合は問題となることが少ないので、家や土地をなるべく高く売却して今後の生活を楽にしましょう。

売却代金よりも残債が多い「オーバーローン」の場合

オーバーローンが予想される場合は、売却後の残債をどうやって完済するかが問題となってくるので、とにかく家を高く売ること意識してください。それでも残債が残ってしまう場合は、後で解説する「任意売却」という方法もあります。

ただし任意売却するには金融機関の承諾が必要などの制約がありますので、なるべくこの段階で完済を目指すようにしてください。

ではいったい家を高く売るにはどうすればよいのでしょうか?

答えは、高く売却してくれる不動産業者を見つけて依頼すればよいのです。

では数ある不動産業者の中からどこの業者に売却を依頼したらよいのでしょうか?

答えは、できるだけ多くの不動産業者に査定を依頼して比較することです。比較していく中で自然と売却価格の相場が分かってくるので、高く売却できるようになります。

業者を比較する際に便利なのが、不動産の一括査定サイトです。

スマホやパソコンの簡単な入力で、複数の業者の中から高く売れそうな業者をピックアップしてくれます。しかも無料で使えます。オーバーローン、アンダーローンに関わらず離婚で家を売却する人におすすめなので、ぜひ利用してみてください。

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家を賃貸として貸すケース

売却をせずにそのまま所有し続けるパターンとして、賃貸で有効活用する方法もあります。

ローンを完済している場合

財産分与で単独名義の家になっていれば、一般的な賃貸と同じように進めることができますが、共有名義のままでは無理があります。日常的な施設の管理やメンテナンス、賃料収入の分配など、解決するべきことが増えてしまいます。

離婚後に賃貸を検討している場合は、名義を単独にしておく必要があるので注意してください。

ローンの残債がある場合

ローンの支払いが残っている場合は名目上は夫婦の家でも、抵当権があるので実質的には金融機関の所有になります。住宅ローンは自分の住まいを前提としてローンなので、勝手に賃貸にすると契約違反になります。

この場合は金融機関の許可が必要となります。交渉をしてみることは無駄ではありませんが、ローンを支払い終えたあとの賃貸を考えたほうがよいでしょう。

家に住み続けるケース

夫婦のうち、どちらか一人が住み続けるケースもあります。ここでも、ローンの有無によって話が変わります。

ローンを完済している場合

ローンが支払い終わっているならば、どちらかが住み続けることに問題はありません。もちろん、家を使わない方の同意を得て財産分与していることが前提なので、話し合い次第です。

住み続ける人の名義にするのが一般的で、家の評価額が1,000万円であれば1,000万円分の財産分与を受けたことになるので、その点も理解しておきましょう。

ローンの残債がある場合

ローンの残債があれば、そのままローンを支払い続けることになります。ポイントは、ローンの契約形態が離婚後も維持される点です。

連帯保証人や連帯債務者になっている場合もそのままですから、家を出ていく側が連帯保証人になっているケースが問題となります。たとえば、夫名義の住宅ローンに妻が連帯保証人になることはよくあります。

住み続ける側がローンを負担するなら納得できますが、出ていく側にもローンの支払い義務が残るとなれば、公平ではないように思えます。しかし、財産分与の割合に法律上の決まりがあるわけではないので、二人が納得すればどのような分け方でも問題はありません。

家以外の財産を分けてもらう代わりにローンの支払いを負担したり、慰謝料の代わりにローンの支払いを肩代わりするといったケースもよくあります。

連帯保証人から外れる方法は?

離婚した場合にローンの連帯保証人を外れるのは厳しいですが、場合によっては外れることもできます。

ひとつの方法としては、契約の相手方である金融機関から承諾をもらうことです。ローンを貸してくれている金融機関の考え次第で、連帯保証人や連帯債務者から外してもらえます。

しかし、ローンを確実に返してもらうために連帯保証人や連帯債務者を設定しているので、他の誰かに連帯保証人になってもらう必要があります。

実際問題として、他人の債務のための連帯保証人を引き受けてくれる人はなかなかいません。自分たちの代わりに連帯保証人になってほしいという依頼を第三者にするだけでも大きなストレスがかかります。お金の話ですから、大事な人間関係も亀裂が生じてしまうかもしれません。

連帯保証人から外れる方法はありますが、可能性は限りなくゼロに近いと考えておいたほうがよいでしょう。

住み続ける際の注意点

家が共有名義になってい家に住み続ける際は注意が必要です。将来的に売却をしようにも、離婚をして別々に暮らしている二人の同意が必要となるため、問題が生じやすくなります。

共有名義の家を売却せず住み続ける場合は、財産分与時にどちらかの単独名義にしておいたほうが無難です。名義人の一存で決められるので、その後の処分がしやすくなるからです。もちろん、ローンが残っているなら、負担がそのまま継続されることには変わりありません。

共有持分のまま財産分与するのではなく、財産分与時に所有者をはっきりとさせておきましょう。

ローンが完済できない人は任意売却

その他の方法として、「任意売却」という方法があります。任意売却は売却したお金でローンが完済できなくても、金融機関に抵当権の解除を承諾してもらう方法です。

メリット

金融機関との交渉が必要なので手間はかかりますが、返済ができないことによる競売を避けられます。また、任意売却は市場価格で売れるので競売のように叩き売りにはなりません。

相場価格で売却できる

任意売却で売りに出すのは一般の不動産市場です。通常の不動産売買と同じ考え方での売却ができるので、競売のように著しく損をすることはありません。

ちなみに競売では、相場の6~7割の価格で売られてしまいます。任意売却する際は一般的な不動産売買と同様に、なるべく高く売ってくれる業者を探すようにしましょう。

プライバシーが守られる

競売の場合、新聞やインターネットに物件情報が競売物件として掲載されます。競売物件の情報を見れば、「経済的に困っている家庭」というふうに推測されてしまいます。

また、裁判所のスタッフが物件を調査に来るので、近所で悪い噂が流れないとも限りません。競売は世間体がよくないイメージがつきまといますが、任意売却はあくまでも普通の売買と同じ手続きです。

不動産会社が売却物件として情報を出すだけですから、プライバシーを守りながら売ることができます。「ローンが残っているのに離婚をするから無理やり競売に出された」など、困った噂をされることはないので安心です。

金融機関と交渉できて融通が利く

任意売却をしても尚、残債が残る場合に金融機関との交渉で分割での返済を了承してくれることがあります。競売だと一括での返済を求められることが多く、どうしても支払いきれずに自己破産に追い込まれるケースが後を絶ちません。

任意売却では、残債の返済義務があるのは変わりませんが、経済的に対応可能な範囲での返済ができるように交渉の余地が残されています。

引き渡し時期も交渉可能なので、競売のように強制的に立ち退きを要求されることがありません。また、返済に使う売却代金から引越し代金の一部が控除されるなど、金銭の負担を軽くしてくれることもあります。

ただし、金融機関が負担を軽くしてくれることをあてにして任意売却をするのは止めてください。

現状の資金ではローンが支払えず、なおかつ大切な資産である家を売っても残債が残るほどの経済状態なのですから、引越し代金を出せないこともあり得ます。このように、相当に困窮した状態を金融機関の温情で助けてくれるものと考えてください。

任意売却は、負担を軽くするための手段ではないことを忘れないようにしましょう。

デメリット

一番のデメリットは、任意売却ができるかどうかは債権者の金融機関にかかっている点です。競売と比べるとメリットが大きいのですが、自由には選択できないことがネックとなります。

金融機関から同意を得られないこともある

金融機関の同意が必要である以上、必ず任意売却できるとは限りません。任意売却する家が安値しかつかずに残債との差が激しい場合など、金融機関の同意が得られない可能性もあります。

任意売却を専門的に行っている業者に間に入ってもらうなど、話をまとめるまでには手間と時間がかかることも想定しておきましょう。

ローンの滞納が前提の制度

任意売却は、住宅ローンを支払えなくなった債務者に対する救済措置です。本来の流れとしては、「住宅ローンを滞納したために競売にかけられそうになっているが、なんとかして競売を回避したい」ときに用いる売却方法です。

「財産分与のための換金方法」ではなく、「家の売却代金でも残債を賄えないけど、競売にはかけなくて済む方法」だということです。

たとえば、経済状態の悪化が離婚の原因で、今後のローンの支払いも難しい場合に任意売却を利用することが考えられます。また、「離婚後に養育費の代わりで元夫がローンを支払い続け、ローンの支払いを滞納して競売にかけられそう」といったケースも対象です。

任意売却であれば、強制的に立ち退きを迫られることがなくなりますし、残債の処理もメドがつきます。金融機関はローンの支払い状況も考慮しますので、誰でもすぐに任意売却ができるわけではないことに気を付けてください。

「このままだと滞納が続き競売になってしまうので、競売になる前になんとか穏便に任意売却でお願いできないか」というのが基本的な考え方です。

このような知識を身に付けて行動しないと、任意売却の専門業者に騙されたり、競売せざるを得なくなってしまうので注意してください。

まとめ

離婚における家の財産分与について解説してきましたが、ポイントとなるのが住宅ローンの残債です。「売却」「賃貸」「住み続ける」いずれの場合でも完済してれば問題なく話しが進みますが、残債があるとトラブルになることが多いです。

それだけ住宅ローンの残債は離婚問題を複雑にさせるので、離婚する際は「ローンを完済する」または「できるだけ残債を少なくする」ことを優先に考えましょう。そのためには売却以外を検討している人でも、ローン残債がある場合は家を売却しておくのがおすすめです。

途中でも簡単に解説しましたが、ポイントはできるだけ高く家を売却することです。売却してローンが完済もしくは残債が少なくなれば、これからの生活が楽になります。

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