アパートやマンション経営の初期費用や利回り、リスクとは

［PR］

土地活用と言うと、すぐに思いつくのがアパート・マンション経営ではないでしょうか。

アパート・マンション経営には、いろいろなメリットがあります。代表的なメリットは以下の4つになります。

• 節税対策になる
• 生命保険の代わりになる
• 景気変動に影響されない
• 長期的に安定した収入が得られる

しかし、一方ではデメリットもあり、代表的なデメリットは以下の4つになります。

• 変動金利の場合、金利の上昇がある
• 急な売却ができないこともある
• 建物の維持費用が掛かる
• 空室が埋まらないこともある

このようにまったくリスクがないわけではありません。メリットやデメリットに関しては後半で詳しく解説しますので、まずは経営する際の初期費用から順番に解説していきます。

アパート・マンション経営の費用や利回り

アパート・マンション経営を始めようと思った時に、費用や利回りがどれくらいなのか、気になると思いますので、初期費用、ランニングコスト、利回りの順番に解説していきます。

初期費用

土地活用でアパート・マンション経営をするときにかかる初期費用として、一番かかるのが建物の建築費です。

土地活用ではなく、物件購入してアパート・マンション経営を始めようと思った場合でも、まず物件購入費用が初期費用として一番かかります。

いづれのケースも、さらに諸経費が必要になります。ここでいう諸費用とは、不動産仲介費用や不動産取得税など、いろいろな費用が必要になります。目安としては、物件価格の10%前後の金額が必要だと考えてください。

その他にも購入後に、入居者を集めるための活動費用が必要なケースもあります。

アパート・マンション経営をする際は、ローンを組んで借入資金を調達するケース多いです。初期費用の算出方法は、資金調達できる金額と諸経費を含む物件取得にかかる費用との差額分が必要になります。

ランニングコスト

アパート・マンション経営をしていると、やはりランニングコストはかかります。ランニングコストの大きな項目としては2項目で、それは次のとおりになります。

• 管理代行費用
• 修繕費用

では、項目別に内容を見ていきます。

管理代行費用

管理代行費用とは、物件の掃除や入居者からの質問やクレームなどの処理、それに家賃の管理などを代行してくれる会社と契約をして、任せたときに発生します。

料金はアパートとマンションでは違いがありますし、契約内容によってもかなり違いがありますから、確認の必要があります。365日24時間対応や、担当者2名体制など様々な内容があります。

修繕費用

修繕費用には大きく分けて2通りあります。1つは、入居者が普通に生活していてもできてしまう破損です。例えば、

• 壁に物を止めるときに使う画鋲やプッシュピンなどの痕
• 自然に汚れた壁紙の修復
• 経年変化で壊れたエアコンや給湯器などの取り換え

などが含まれます。もう1つは、かなり大きな金額になる建物の経年劣化を修復する費用です。

• 外壁に入ったヒビの修復
• 外階段の劣化対応
• 駐輪場の屋根の劣化対応
• 外壁のクリーニングや塗り直し

など、多額な費用が掛かります。このため、賃貸収入の5%～10%程度の積立金をしておく必要があります。この他のコストとしては、地震などの自然災害に対する保険料、共有スペースの電気代などがあります。

利回りの目安

利回りとは、初期投資額を回収できるまでの期間を図る数字です。計算の方法には2種類あって、表面利回りと実質利回りがそれです。

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は以下のとおりになります。

利回り＝（年間賃貸収入÷初期投資額）×100%

例えば、年間賃貸収入が1,000万円で初期投資額が1億円としたときの計算は、以下のとおりです。

（1000万円÷1億円）×100%＝10%

この例だと利回りは10%ということになります。つまり同じ賃貸収入だと、初期投資の建設費用、あるいは物件購入費用が安いほうが利回りは良くなります。

実質利回りの計算方法

実際の経営では空室がある時期も考えられますし、ランニングコストも発生しますからそれを計算に入れないと、実質的な利回りは出てきません。その実質利回りを計算するのに必要なまず、空室率を計算します。

空室率の計算方法

空室率の計算の方法は、以下の通りです。

空室率＝（空室戸数×平均空室月数）÷（総戸数×12ヶ月）×100%

例えば戸数30室のマンションで、空室戸数6戸で平均空室月数が3か月だと仮定した場合の空室率を計算してみます。

（6戸×3ヶ月÷30戸×12ヶ月）×100%＝5%

この例だと、空室率は5%です。この空室率とランニングコストを計算に入れた数字が、実質利回りになります。

実質利回りを計算してみる

実質利回りの計算方法は以下の通りです。

利回り＝（年間賃貸収入－年間ランニングコスト）÷物件建設費又は購入費×（100%－空室率）

例に挙げた30室のマンションで、1部屋の平均賃貸料が月額20万円、年間7,200万円。ランニングコストが月額240万円、年間で2,880万円。建物の建設費用が4億2000万円として計算してみます。

（7,200万円－2,880万円）÷4億2,000円×（100%－5%）＝9.77%になります。

この例では賃貸料を3LDKで20万円に仮定していますが、地域によってかなり格差があります。例えば、都内港区だと30万円～45万円ぐらいの賃料になりますが、中野区になると20万円～30万円程度になるなどと、かなり違います。

どんな地域に物件を作るのかで、かなり利回りには差が出る可能性があります。

アパート・マンション経営のメリットとデメリット

アパート・マンション経営にはメリットもありますし、デメリットもあります。

メリットに目がいくと、失敗する可能性が多いです。経営する際は、しっかりデメリットを把握してから、始めることが成功へのポイントになります。最初に、アパート・マンション経営のメリットから解説していきます。

アパート・マンション経営のメリット

記事の冒頭で簡単に紹介しましたが、アパート・マンション経営のメリットは大きく分けて4項目あってそれは次の通りです。

• 節税対策になる
• 生命保険の代わりになる
• 景気変動に影響されない
• 長期的に安定した収入が得られる

項目別に内容を見ていきます。

節税対策になる

賃貸住宅を経営する場合は、固定資産税や都市計画税の税率で恩恵を受けることができます。200㎡までの敷地でしたら固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3という税率になります。

また、2015年に改正された税制では、2億円以上3億円以下と、6億円以上の相続を受ける場合の相続税率が5%に引き下げられました。

つまりアパート・マンション経営をすると、固定資産税、都市計画税、相続税の3つの税率が下がるという恩恵がありますから、高い節税効果があります。

生命保険の代わりになる

アパートやマンションを購入する際の借り入れ資金を調達するときに、審査の条件の1つに団体信用保険の加入が義務付けられているケースがあります。

仮に契約者が死亡したり高度障害を発症した状態になっても、借入金の返済ができるようにという配慮からです。

そのため、契約者にもしものことがあっても、遺族には物件が残りますからアパート・マンション経営は続けることができます。

景気変動に影響されない

景気が悪くなってしまうと、通貨や有価証券の価値はどんどん下がって行き、最後は紙くず同然になってしまうことも想定されます。そこまでいかなくても、価値は予想以上に下落します。

しかし、現物として存在する不動産物件にはそれ相応の価値が残ります。そのため、必要以上に価値がなくなることはありませんから、資産価値は守られます。

また、景気が悪くなっても住宅の需要が減ることはあまりありませんから、アパート・マンション経営はその面でも有利になります。

長期的に安定した収入が得られる

アパート・マンション経営は健全に運営できていれば、長期間にわたって毎月安定した家賃収入が得られます。

家賃収入は数十年にわたって続きますから、投資した資金の回収が終わった時点で、次の展開を考えることも可能になります。そうなると、複数の物件から収入が得られますから、さらに安定した長期収入の原資を得られるようになります。

アパート・マンション経営のデメリット

次にアパート・マンション経営のデメリットです。これも冒頭にあげた4項目が、主なものになります。

• 変動金利の場合、金利の上昇がある
• 急な売却ができないこともある
• 建物の維持費用が掛かる
• 空室が埋まらないこともある

このようなデメリットの内容を見ていきます。

変動金利の場合、金利の上昇がある

借入資金を調達するときの契約で、変動金利や固定期間選択型変動金利という制度があります。

変動金利とは契約によって期間は違いますが、一定期間ごとに実勢金利に合わせて金利を上下させる返済方法です。

固定期間選択型変動金利とは、3年・5年・10年などの期間を固定金利で返済した後、変動金利や固定金利を選びなおすことのできる返済方法です。

このため、変動金利も、固定期間選択型変動金利の場合の一定期間固定金利返済を終えた後に変動金利を選択した場合も、実勢金利が上昇した場合にはかなり高額な金利を支払う可能性があります。

急な売却ができないこともある

急に資金が必要になった場合など、経営しているアパートやマンションを売却しなくてはいけないことも出てきます。

しかし、思ったように短期間では売れないケースも多々ありますし、売り急ぐために相場よりも安く売却しなくてはいけないようなことも出てきます。

建物の維持費用が掛かる

建築物も必ず経年変化で老朽化してきますから、放置しておくと次の入居者が決まらないことも出てきます。

そのために、必ずメンテナンスや補修が必要になります。この費用が結構高額になるケースがありますから、その負担は覚悟しておかなくてはいけません。

また、巨大地震や火事などによる建物の消滅も視野に入れないといけないので、高額な保険料を負担しなくてはいけません。

空室が埋まらないこともある

常に全室入居者がいるとは限らないのが、アパート・マンション経営のデメリットです。

空室があると、家賃収入が少々減ることはもちろんですが、空室の数と空室期間によっては激減してしまう可能性もあります。

こうならないためには、立地条件や賃貸料の設定については気を付けなくてはいけません。また、常に物件を魅力的にしておく必要があるので、建物の維持費増加につながります。

物件購入するなら新築と中古どちらがおすすめ？

アパート・マンション経営を始める際に必要なのが、物件の購入です。購入する物件ですが、新築と中古でどちらにしようか悩むケースが多いのではないでしょうか。

新築は人気があるからすぐに入居者が決まるけれど、中古のほうが利回りがいいなど、考えれば考えるほど答えが出づらくなります。

そこでアパート・マンション経営を始めるときに、新築物件を購入した場合と中古物件を購入した場合のメリットとデメリットを考えていきます。

新築を購入するケース

新築物件を購入してアパート・マンション経営を始めたときに発生する、メリットとデメリットを挙げていきます。

新築のメリット

メリットは3項目でありますので、各項目の内容について見ていきます。

入居者が集まりやすい

まだ誰も生活をしたことがない新築マンションの部屋は、入居希望者にとっては魅力的な物件です。
さらに、時代の流れに沿う設備や室内のデザインなどは、かなり魅力的なので入居者が集まりやすく空き部屋率も非常に低くなりますから、経営効率が良くなります。

長期入居者が多い

新築から入居している人は比較的長期間住み続けてくれますから、この面でも空き部屋率を低く抑えることができるので、経営効率は良くなります。

修繕費の発生時期が先になる

新築ですから、建物の痛みが発生する時期はかなり先になります。このため、修繕費を備蓄する期間が長くとれるので、毎月の負担額が小さくて済みます。

新築のデメリット

デメリットも3つあって、各項目の内容について見ていきます。

利回りが低い

新築物件は高額になるため、どうしても利回りは低くなりやすいことは事実です。しかし、その一方では維持費が安くなるため、思ったほど利回りの低下はありません。あくまでも、中古物件と比べた場合に、利回りが低くなるということです。

物件価格低下が激しい

マンションの部屋の査定額は築後19年までは下落率が激しくなっています。もし、この間に部屋であれ建物自体にしろ、売却をしようと思ったときに査定額に驚くこともあります。そのため売却を考えるのでしたら、むしろ築後20年以上経過してからということが、ひとつの目安になります。

立地条件によっては入居率が低い

いくら新築とはいえ、立地条件次第では物件と同じ程度の賃貸料しか取れないこともあります。生活圏という範囲内に物件がないと、希望する賃貸料はとることができない可能性があります。ほかにも、気が付かなったけれど、生活圏内に暴力団の組事務所があるなどということも、ひとつの悪い意味での立地条件になります。

中古を購入するケース

中古物件を購入してアパート・マンション経営を始めたときに発生する、メリットとデメリットを挙げていきます。

中古のメリット

メリットは2項目でありますので、各項目の内容について見ていきます。

利回りが高い

中古物件ですから当然ですが、購入価格は新築物件よりもかなり安くなりますので、その分初期投資額が低下します。初期投資額は利回りの良否の大きな要因ですから、中古物件の方が利回りはかなり高くなりますので、資金回収が早くなります。早期に資金回収ができれば、次の展開を考えることも可能です。

既存の入居率で経営が見えやすい

すでに入居者がいるわけですから、どの程度の入居率なのかというデータがあります。そのデータをもとにして、どの程度の経営状態を得ることができるのか判断がしやすいので、物件購入の是非を検討しやすくなります。

中古のデメリット

デメリットも2つあって、各項目の内容について見ていきます。

将来的な大規模リフォーム・回収のリスク

築年数にもよりますし、建築物のクォリティーにも左右されますが、あまり遠くない将来に大規模なリフォームや改修工事をしなくてはいけない時期が来る可能性があります。しかし、建築物のクォリティーを外見から判断することは非常に難しいので、その面はリスキーだといえます。

将来的に入居者が減る可能性

築年数が古ければ建築物のコンセプトも現代的ではないので、外見のデザインも間取りや設備なども色褪せてしまう時期が来ます。そうなると、やがて不人気物件になってしまいがちですから、満室にすることは難しくなります。入居率がなかなか上がらなくなった時に、どうやって手を打つのか、あらかじめ考えておく必要性があります。

地域別家賃の目安

アパート・マンション経営をするときに、気になる情報のひとつに賃貸価格があります。地価を除くと建物の建設費用に地域差はあまりありませんが、賃貸価格には地域差があるからです。

賃貸価格は直接利回りにかかわってきますから、資金回収がどの程度の期間で可能なのかを知るためには、地域ごとの家賃の目安を知っておく必要がありますので代表的な都市の家賃相場を挙げていきます。

東京の家賃相場

東京都の代表的な地域の家賃相場を挙げていきます。アパートとマンション、それぞれの家賃相場を調べてみました。
全て単位は円です。一部の地域で空欄になっているのは、物件数があまり無いケースになります。

港区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	98,000	128,000
1K	105,000	119,000
1DK		149,000
1LDK	233,000	229,000
2K		148,000
2DK	165,000	183,000

世田谷区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	61,000	71,000
1K	71,000	79,000
1DK	79,000	92,000
1LDK	113,000	137,000
2K	86,000	92,000
2DK	105,000	121,000

杉並区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	64,000	71,000
1K	71,000	79,000
1DK	79,000	92,000
1LDK	113,000	137,000
2K	86,000	92,000
2DK	105,000	121,000

中野区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	63,000	85,000
1K	71,000	102,000
1DK	82,000	102,000
1LDK	126,000	131,000
2K	80,000	94,000
2DK	103,000	123,000

豊島区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	53,000	78,000
1K	74,000	86,000
1DK	74,000	100,000
1LDK	119,000	156,000
2K	74,000	102,000
2DK	91,000	124,000

武蔵野市の家賃相場

	アパート	マンション
1R	57,000	65,000
1K	64,000	75,000
1DK	72,000	92,000
1LDK	119,000	152,000
2K	78,000	110,000
2DK	99,000	93,000

大阪の家賃相場

大阪府の代表的な地域の家賃相場を挙げていきます。アパートとマンション、それぞれの家賃相場を調べてみました。
全て単位は円です。一部の地域で空欄になっているのは、物件数があまり無いケースになります。

阿倍野区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	64,000	41,000
1K	52,000	56,000
1DK	51,000	58,000
1LDK	73,000	99,000
2K	48,000	50,000
2DK	69,000	64,000

天王寺区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム		60,000
1K	59,000	62,000
1DK	67,000	94,000
1LDK	90,000	100,000
2K		77,000
2DK		130,000

名古屋の家賃相場

名古屋市の代表的な地域の家賃相場を挙げていきます。アパートとマンション、それぞれの家賃相場を調べてみました。
全て単位は円です。一部の地域で空欄になっているのは、物件数があまり無いケースになります。

中村区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	51,000	59,000
1K	47,000	57,000
1DK	54,000	70,000
1LDK	66,000	90,000
2K		63,000
2DK	65,000	59,000

東区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	53,000	64,000
1K	54,000	60,000
1DK	66,000	70,000
1LDK	73,000	119,000
2K	30,000	56,000
2DK	65,000	62,000

福岡の家賃相場

福岡市の代表的な地域の家賃相場を挙げていきます。アパートとマンション、それぞれの家賃相場を調べてみました。全て単位は円です。

博多区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	40,000	52,000
1K	39,000	49,000
1DK	43,000	60,000
1LDK	60,000	68,000
2K	39,000	63,000
2DK	46,000	75,000

中央区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	34,000	39,000
1K	33,000	46,000
1DK	39,000	49,000
1LDK	56,000	59,000
2K	40,000	50,000
2DK	47,000	49,000

札幌の家賃相場

札幌市の代表的な地域の家賃相場を挙げていきます。アパートとマンション、それぞれの家賃相場を調べてみました。
全て単位は円です。一部の地域で空欄になっているのは、物件数があまり無いケースになります。

中央区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	31,000	35,000
1K	40,000	41,000
1DK	35,000	36,000
1LDK	44,000	71,000
2K
2DK	43,000	54,000

白石区の家賃相場

	アパート	マンション
1ルーム	26,000	35,000
1K	36,000	41,000
1DK	34,000	36,000
1LDK	43,000	71,000
2K
2DK	39,000	54,000

アパート・マンション経営を始める際の流れと手続き

アパート・マンションの経営を始めるときに、特別な資格などの必要はありません。物件があれば、法的には比較的簡単に始めることができます。

では、どのような流れと手続きが必要なのか、説明をしていきます。流れとしては大きく分けると7項目あって、それは次の通りです。

1. 資金調達
2. 不動産御者・ディベロッパーと契約
3. 工事着工から完成
4. 建物の登記
5. 開業届を提出
6. 節税対策の書類提出
7. 入居者募集

それぞれの項目について、内容を見ていきます。

資金調達

アパート・マンション経営の事業計画書を金融機関に提出して、借入審査を受けます。事業計画書は、契約をしようとしている不動産業者、あるいはディベロッパーと綿密に打ち合わせて作成すると良いものができます。

不動産御者・ディベロッパーと契約

審査が通り資金調達ができたらディベロッパー機能を持っている不動産業者、あるいは総合ディベロッパーと契約をします。

マンションの場合でしたらこの時点で、総合的な管理委託契約を締結してしまうと、あとのことがスムーズにいきます。

工事着工から完成

ディベロッパーが建築業者やゼネコンを斡旋してくれますから、工事の打ち合わせをしてから着工します。竣工までの間に、入居者募集のプランを煮詰めます。

建物の登記

工事が終わったら行政機関に建物の登記をします。土地と建物の登記は別々ですから、土地を購入している場合は両方の登記が必要になります。

ここまでは、業者が全部代行してくれるのが一般的です。

開業届を提出

個人事業としてアパート・マンション経営をする場合は、管轄税務署に開業届を出す必要があります。

また、管理会社を設立して法人化する場合も、法人登記などが必要になりますから、きちんと法務局に届けをする必要があります。

法人化する場合は税理士と契約をして、以後のことすべて任せたほうが安心です。

節税対策の書類提出

個人事業としてアパート・マンション経営をすると、節税のメリットがありますから、次の3種類の書類を提出します。

• 減価償却資産の償却方法の届出書を開業した翌年の3月15日までに提出
• 所得税青色申告承認申請書を開業後2か月以内に提出
• 青色事業専従者給与に関する届出書を開業後2ヶ月以内に提出

心配でしたら税理士に任せると安心です。

入居者募集

竣工日時がはっきり決まったら、工事期間中に練っておいた入居者募集を開始します。入居者募集開始前に、行政機関への届け出は済ませておいたほうがいと思います。

竣工時に入居受け入れ開始ができるように、綿密に工事業者と連絡を取り合って、日時などのミスがないようにしなければいけません。

このように、アパートやマンション経営には様々な手続きが必要になります。メリットとデメリットを理解した上で、他の土地活用方法と比較しながら、検討してみるとよいでしょう。