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共有名義の家や土地をを売却する際の手続きを解説しています。単独名義の場合と比べて手続きが面倒で、売却する際は以下の6つの方法が考えられます。
- 持ち分のみを売却する
- 共有者に売却する
- 名義を1人に変更して売却する
- 持ち分買取専門業者に依頼する
- 分筆して売却する
- 売却して持ち分の割合に応じて分ける
それぞれの売却手続きのポイントをまとめているので、共有名義の不動産を売却を検討している人は参考にしてください。
- 【目次】共有名義の不動産を売却する際の手続きと注意点
共有名義の不動産を売却する6つの方法
共有名義の不動産を売却するには全員の同意が必要という話をしましたが、これは不動産全体を売る場合です。
自分の持ち分だけを売却するのは自由にできますが、共有物件の持ち分だけを購入する人はほぼいません。理由は不動産の一部を手に入れたとしても共有である以上、自分の自由にはできないからです。
共有不動産はどうしても売りにくくなるのですが、工夫をすれば共有不動産を売却することができます。ここからは6つの売却方法について見ていきます。
自分の持ち分のみ売却する
一棟そのままで売りたいけれども共有者間での協議が整わないときや、自分の持ち分だけでもいいから早く現金化したいときの処分方法です。あくまで自分のモノを売るので、他の共有者の同意はいりません。
注意点
他の共有者の同意が不要と言っても、黙って売却するのはトラブルのもとになるので注意してください。6つの売却方法いづれも共有者間でのコミュニケーションは必要不可欠であることを忘れてはなりません。
共有持ち分とはあくまでも権利の割合にすぎず、不動産自体に共有部分の線引きがされているわけではありません。使用方法を他の共有者とも調整しなければならず、とても煩わしいです。
そのため、買主は不動産の一部の持ち分を購入したとしても不自由で面倒なため、当然ながら売却価格は安くなります。
持ち分だけを売る場合には、損をすることを覚悟しなければなりません。そもそも購入希望者を見つけることが難しく、売却まで時間がかかることも知っておきましょう。
自分の持ち分のみを売ることは、値段に関係なくとにかく早く売りたい時の手段になります。
共有者に売却する
一般的に共有持ち分のみの購入者を見つけるのは難しいのですが、不動産の共有者であれば購入してくれる可能性が高くなります。
理由は自分の単独名義になるメリットがあるからです。
同じ不動産を共有するくらいなので、共有者は親族などの関係が深い人同士である場合が多いです。コミュニケーションが取れないほどに関係が破綻していない限りは、交渉にも応じてもらいやすいでしょう。
注意点
買い手となる共有者によって売却できるかどうかが決まります。購入したくないということであれば、他の売却方法を考えるしかありません。
購入してくれる場合でも話し合いがこじれると、時間がかかってしまう可能性があるので注意しましょう。
また、夫婦など2人の共有であれば話が早いのですが、3人以上の共有だと話し合いそのものが難航しがちです。共有者全員が購入したいと言い出したら、誰に売るのかを決める必要があります。
全員の意見が一致すればいいのですが、共有者は近い間柄が多く人間関係もからみ、話が余計ややこしくなることがあります。共有者の意見が揃わないと、話し合いをすることだけでも大きなストレスがかかります。
売却がうまくまとまりやすいが、共有者が多いと話しがまとまらない可能性があるので注意してください。
名義を1人に変更して売却する
共有の解消だけでなく不動産全体の売却をゴールとするときの方法です。単独名義にした後でひとつの不動産として売ることを目的としています。
単独名義にしてから不動産市場で売るため、一般的な不動産の売却と変わりません。持ち分のみを売る場合のように価格が下がることもなく、相場価格で売れることがメリットです。
単独名義にするには金銭をもらわずに贈与しても構いませんし、相場価格よりも著しく安い価格で叩き売りしてしても手続き上は問題ありません。
注意点
ただし、無償で持ち分をもらいうけた場合や相場価格よりも著しく安い価格で譲渡すると、法律上は贈与にあたりますので受けた側に贈与税が発生します。
無償でもらえても税金を出費しなければならないため、たとえタダでももらいたくないと考える人もいます。
そこで、持ち分を売る側が贈与税分を負担すればいいと思うかもしれません。そのような場合でも相手方が金銭的な価値を受け取ることになり、法的には贈与と判断されます。
持ち分を適性に評価して共有者に売却したのであれば、贈与税はかかりません。
無償譲渡で贈与税がかかることを知らずにそのまま放置をすると、延滞税もとられて結果的に大きな損害を招きます。また、贈与税がかかることを知っていて納税しないのは、もちろん脱税行為なので絶対にやめましょう。
そのほか、持ち分を売却や譲渡で移すと不動産取得税が課せられます。不動産登記をするときには登録免許税も必要です。これらの税金がかかることも踏まえたうえで、持ち分の移転を計画することが重要です。
持ち分買取専門業者に依頼する
実は、持ち分を買い取ってくれる専門業者がいます。さきほど、一部の持ち分だけを売るのはなかなか難しいことを取り上げましたが、持ち分の買取を専門的に扱っているため、市場で買い手を見つけるよりも圧倒的に話が早いです。
たとえば、テレビコマーシャルでもおなじみのセンチュリー21という不動産会社が持ち分の買取をしています。買い手を見つける時間も節約できるため、持ち分だけを早く売りたい人は業者による持ち分買取を活用するといいでしょう。
注意点
買取業者はビジネスとして持ち分の買取を扱っていますので、買いたたかれることもあります。相談する側が何も知らないと、買取業者の思いとおりになってしまうので注意しましょう。
相談をする前に、該当する不動産の売却相場価格は必ず調べておくようにしましょう。基準となる価格が分かっていれば、不当に安い価格になっていないか判断することができます。
売却価格相場を把握するには不動産の一括査定サイトがおすすめです。複数の業者の査定額を比較することができるので、いくらくらいで売れるのかが分かるのでおすすめです。
ちなみに一般的な業者買取は売却相場の7割と言われているので、一つの目安として参考にしてください。
分筆して売却する
共有名義の土地は、持ち分割合に応じて分割する「分筆」ができます。専門家に土地の広さを計測してもらい、面積を計算してそれぞれの共有者で分けます。
測量が終わったら土地の境目（境界）に杭を打ちますので、所有する範囲が分かりやすくなります。
2人の共有者のいるひとつの土地を分筆すれば、ふたつの土地に別れ、それぞれの単独名義となります。共有状態が解消され、売りやすくなることがメリットです。
住所も新たな番号が加わります。たとえば、「8番地」を分筆すると「8番地1」、「8番地2」といった具合になります。
注意点
分筆をするには共有者全員の同意がなければいけません。実際に測量をする際にも、共有者全員が立ち会います。
さらに、共有状態の土地に隣接する土地の所有者の承諾や立ち会いも必要です。私有地ではなく一般道路に面している共有の土地の場合、道路の所有者である公共機関にも承諾と立ち会いを求めることになります。
分筆は共有状態を解消できるメリットがありますが、隣接する人も巻き込むため、手続きが面倒なことがデメリットです。
分筆をしたあとは、分筆登記を法務局に申請します。以下が添付書類として定められています。
- 申請書
- 筆界確認書
- 境界の同意書
- 境界の協定書
- 地積測量図
分筆登記は、測量などの実務も含めて土地家屋調査士が行います。司法書士ではないので注意してください。
売却して持ち分の割合に応じて分ける
共有状態のまま売却し、得られたお金を持ち分割合に応じて分ける方法です。共有者全員の同意が必要です。
なにも手を加えずに現在の状態で売るため、基本的には通常の不動産売買の相場価格での売却となります。共有者全員が売却をする意思でまとまっていれば、共有者全員でひとりの売り手として手続きを進めていけます。
これまで紹介した売り方と比べて、通常の不動産売却に近く、比較的早く売ることができます。価値も下がりません。
配分に関する法的な決まりはありませんので、価格は持ち分割合に応じて配分するのがわかりやすいでしょう。かかった経費も割合に応じた負担が基本です。
もちろん、これまでに修繕費用を多く負担した人が多めにもらうなど、それぞれの事情に応じて配分しても問題はありません。
注意点
やはり、共有者全員の考え方が統一できているかどうかが大きなポイントです。ひとりでも売却に反対であれば、この方法で売ることはできません。
反対者に黙って売却手続きを行ったとしても、不動産登記の段階で反対者からも同意書などの書類をもらわないとなりませんので、どうしても同意は必要になります。
共有不動産を処分したいときは、共有者の意思が非常に重要です。共有者との関係を日頃から良好に保ち、不動産に関しても使用方法や今後の処分に関する方針などを話し合っておくことをおすすめしています。
共有名義の家の売却手続きで必要なもの
共有名義の不動産をそのまま売るには、所定の書類を用意します。基本的な考え方は、単独名義の不動産と同じです。
必要なもの
所有権移転登記で所定の書類を用意します。単独名義の不動産売買のときとほぼ同じですが、身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票は共有者全員のものが必要です。
- 権利証（登記識別情報）
- 土地測量図及び境界確認書
- 身分証明書（共有者全員分）
- 実印（共有者全員分）
- 印鑑証明書（共有者全員分）
- 住民票（共有者全員分）
これらが揃えば共有者全員が売却に同意していることの証明になります。添付書類として法務局に申請することで、不動産登記が完了です。
登記実務は司法書士に任せることもできますが、自分たちで申請をすることもできます。
共有名義の不動産売却に関する疑問
ここからは、共有不動産を売るときの疑問を取り上げます。単独名義であれば簡単なことであっても、共有不動産では複雑になりがちな実務面でのポイントを解説していきます。
確定申告はどうすればいい？
共有名義の不動産を売ったときの収益には、単独名義の不動産と同じように税金が課せられます。
単独名義であれば所有者が確定申告をすればいいのですが、所有者が複数いる共有不動産の場合はどうすればいいのでしょうか。
簡単に考えると、持ち分割合は利益の割合です。つまり、共有不動産を売って得たお金も持ち分割合に応じて分けて確定申告します。ひとつにまとめて確定申告をすることはできませんので、共有者がそれぞれで申告を行う必要があります。
3分の1ずつの持ち分がある3人の共有不動産を3,000万円で売ると、ひとりあたり1,000万円です。1,000万円の所得をそれぞれ申告すればいいことになります。
持ち分割合が均等でない時でも同様です。3分の2を夫、3分の1を妻が持っていた場合は、夫の2,000万円、妻の1,000万円にそれぞれ課税されます。
購入費用などの経費も持ち分割合に応じて経費計上することができます。共有不動産を売っても売却益が出なかったときは、税金はかかりません。
ちなみに、固定資産税の通知書は、共有をしている誰かひとりのもとに役所から届きます。役所が共有者全員に通知してくれるわけではないので、通知が届いたら共有者間で負担しあいます。
共有者が外国にいる場合は？
共有者が外国に入る場合には、どのように同意を証明すればいいのでしょうか。
共有者全員の同意が必要なだけであって、日本にないとダメということではありません。もちろん日本に帰国してもらい必要書類を整えればスムーズですが、そうもいかない事情もあるでしょう。
外国にいる共有者の意思が分かればいいので、日本に戻ってこなくても代理人をたてれば大丈夫です。
代理人をたてたことを証明するためには、代理人への委任状が必要です。委任された人が必要な書類を用意したり、窓口になったりして話を進めていきます。
また、移住届けを出しているときは印鑑証明書がありませんので、在留証明書とサイン証明書を日本国大使館で発行してもらい登記を行います。
在留証明書は住んでいる国がどこかを証明するもので、住民票と同じようなものです。サイン証明書は聞きなれないものですが、印鑑証明書の代わりとしての役割があります。
誰か一人に対応を任せることはできる？
共有不動産を売るときに、手続きのたびにいちいち共有者全員が集まるのは大変です。共有者がたくさんいればいるほど、同じ時間に一か所に集まることは難しいでしょう。
そこで、誰かひとりを代表者として窓口にすることができれば効率的ですが、実際に任せることはできるのでしょうか。
結論としては、問題なくできます。ただし、本当に意思が統一されているかどうかがとても大切です。代表者が独断で価格を決めたりしてしまい、あとからトラブルにならないとも限りません。
通常は、そのような問題を回避するために委任状を用意します。「共有者のひとりであるAさんにすべてを委任します」といった内容を書いた書類があれば、話を進めやすくなります。
ただ、委任状は「自分の考えと違う方向に手続きが進んでしまっても、決まった以上、あとからは文句を言えない」というものです。事前にしっかりとコミュニケーションをとって意思の統一を図ることを怠ってはいけません。
まとめ
共有不動産の売却は単独名義と比べると考えるべき事柄が多く大変なことがお分かりいただけたと思います。共有不動産の売却方法が6つもあるのは、権利関係がからんで複雑になってしまうからです。
- 持ち分のみを売却する
- 共有者に売却する
- 名義を1人に変更して売却する
- 持ち分買取専門業者に依頼する
- 分筆して売却する
- 売却して持ち分の割合に応じて分ける
どの方法で売るにしても、共有者全員の意思の統一が非常に重要です。自分の持ち分を勝手に売ってしまえばトラブルになりますし、共有者全員の同意がないと共有のままの処分はできません。
夫婦で共有にした場合、良好な関係が続いているとならいいのですが、仲が悪くなったときには処分がままなりません。弁護士などの専門家を間にいれて協議しては話しをまとめるようにしてください。
共有不動産を売却するためには、共有者と日頃からのコミュニケーションがなによりも重要であることを最後にもう一度強調しておきたいと思います。
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