家の買い取りを業者に依頼すると売却相場の7割!損か得か?

家の買い取りを業者に依頼すると売却相場の7割!損か得か?

家の買い取りを不動産業者に依頼すると売却相場の7割程度ですが、早期に現金化できる上、瑕疵担保背金が免除されるメリットがあります。

その他にも、売却活動が不要で、近所に内緒で進めることができ、仲介手数料や売却の見通しがつきやい点もメリットになります。

業者買取がおすすめな物件は、古い戸建てや都心から離れた物件、、事故物件や訳あり物件です。なかなか買い手がみつからい物件が業者買取の候補になります。

業者買取は売却相場の7割になりますが、それでもメリットがあります。家がなかなか売れなくて困っている人は、業者買取も検討してみてください。

業者による「買い取り」のメリット・デメリット

特定の不動産業者が買主になるため、仲介とは異なるメリットやデメリットがあります。

デメリットは売値が安くなること

買い取りのデメリットは、売り値が安くなってしまうことです。業者によっても価格は変動するのですが、だいたい相場価格の7割程度だと言われています。

仲介で3,000万円の値段がつく物件なら、業者買取では2,100万円程度にまで下がることになります。この差額と、次から説明するメリットのどちらを優先したいのかが買い取りを選ぶかどうかのポイントです。

3割も安くなってしまう理由は、業者がコストをかけてリフォームをするからです。

たとえば、使い勝手の悪い古い家をオール電化にリフォームしたり、間取りを暮らしやすいものにします。付加価値がつけば、それだけ高い価格で売れるようになります。

相場価格で購入してしまうと、お金をかけてまでリフォームをしづらくなってしまいます。単純にリフォーム代金と利益分を上乗せして売ると、中古物件にも関わらず、とても割高な価格になってしまうからです。

安く仕入れた物件をリフォームして別の物件として再販売するのが、買い取り業者の目的です。

どうしても売り値を下げたくないのであれば、買い取りはおすすめできません。しかし、買い取りにはメリットがたくさんあります。価格を取るかメリットを取るかによって、買い取りを選ぶべきかどうかが変わります。

メリットもたくさんある

では、買い取りのメリットにはどんなものがあるのでしょうか。次からの項目を読み進めていけば、買い取りの利用者が増えていることが納得できると思います。

現金化が早い

通常の仲介では、手順も多く、買い手を探すのに時間がかかります。仲介の売却の流れを簡単に振り返ってみましょう。

  1. 不動産業者が営業活動をして物件を売り込む
  2. 物件への問い合わせが入る
  3. 内見や価格の交渉など、不動産業者と顧客間のやり取りがある
  4. 売買契約の締結
  5. 売買代金が振り込まれる(現金化)

この五段階を踏まなければ、家を売却して換金することはできません。通常は3か月程度はかかってしまいます。

購入希望者が現れても内見をするだけだったり、価格交渉がまとまらないなど、契約までの流れが停滞することはよくあります。もちろん、売り出したとたんすぐに売れる物件もありますが、しばらく市場に出たままになることが多いです。

家をすぐにでも現金にしたいという人には、売却がなかなか決まらないと焦ってくるでしょう。業者による買い取りでは、この顧客探しの段取りを省略できます。買い取りしている業者を見つけ、条件などの細かい交渉をしたらすぐに売却が完了するからです。

業者買取の場合は、一週間程度で手続きが完了します。最初から買い手を探す必要がないのは、大きなメリットでしょう。手続きが早い業者の場合は、売却を決めて数日後には現金化できてしまうこともあります。

借金の返済や不慮の事故による治療費など、いますぐお金が必要になった場合には、不動産を即現金にしたいと考える人もいます。そんなときには、相場価格の7割程度の金額にはなりますが、業者による買い取りがおすすめです。

また、市場で買い手を見つけられなかったときの対策としても活用できます。仲介で相場価格で売りに出し、どうしても売れないときに業者に買い取りを相談してみるというやり方も知っておくといいと思います。

瑕疵担保責任がない

瑕疵担保責任という見慣れない漢字は、「かしたんぽせきにん」と読みます。民法に規定されているルールで、買い手を守るために売主の責任を定めています。

「瑕疵」とは、欠陥のことです。瑕疵担保責任を簡単に説明すると、売却した家に不具合が見つかったときに、一定期間、売主が欠陥の修復をしなければならないというものです。

瑕疵担保責任の対象となる瑕疵は、以下の通りです。

  • 雨漏りしている
  • シロアリに食われている
  • 家の傾きなどの構造上の欠陥
  • 給排水管のつまりや損傷

瑕疵に気づかないまま買ったとしても、売主が責任を取ってくれます。図面を見たり、内見したりするだけでは欠陥は分からないからです。たとえ売却後でも欠陥に対する責任を負うというのは、安心して買ってもらうために必要なことです。

とは言え、いつまでも瑕疵担保責任を負わされるわけではありません。売却してから10年後に購入当初の欠陥を直せと言われても無理なのは常識として当たり前でしょう。瑕疵担保責任の期間は、契約によって定めるのが一般的です。

しかし、業者買取では瑕疵担保責任がありません。仮に売却後に瑕疵が見つかったとしても、修繕費用を負担する義務が発生しないのです。買主である業者の責任で直すことになります。

もちろん、欠陥があることを知ってそのまま売りに出すのはダメですから気を付けてください。あくまでも「隠れた瑕疵」であって、「売却時には知らなかった欠陥」でなければなりません。

買い手が見つからない家でも売れる

築年数が古い物件や、なんらかのトラブルに見舞われた事故物件など、売りにくい要素のある家を仲介で売ろうとすると、なかなか大変です。

業者が買い取りをする際にはリフォームが前提としています。市場では人気がない物件の価値を上げて、高く売ることを目指します。

そのため、売りにくい物件をあえて買い取ることを得意としている業者もいます。売買よりも、リフォームに力を入れている業者です。そのような業者を選べば、市場では売れない物件を売却することができます。

売却することを近所に知られない

長く住みなれた郊外のマイホームを仲介で売却することを考えてみましょう。購入希望者による内見や、物件見学会など、普段は知らない人が入れ替わり立ち替わりやってきます。家を売るための広報活動を行う必要があり、インターネットやチラシにも情報が出ます。

結果、近所の人に売却手続きしていることがバレてしまいます。通常の仲介で家を売る場合は、近所の人に知られてしまうので注意してください。

しかし、近所の人に気づかれないうちに売りたいという人は、意外と多いです。家を売却するのにはそれぞれの事情があります。離婚、借金返済、近所の人と合わないので引っ越したいなど、プライバシーの問題が絡んでいることも多いです。他人に売却のことを知られるのを恐れて、売りたくても売れない人もいます。

この問題は、業者による買い取りで解決できます。市場での広報活動が必要ありませんし、内見も見学会も開催しなくていいからです。業者の担当者との間で、売却話を進めていけます。

価格を含む売買契約の中身について交渉し、納得がいけば、契約の締結、引き渡しで完了です。これらはすべて公にはしないので、秘密にしながら売却手続きをしたい人にも買い取りが適しています。

仲介手数料が必要ない

業者が買主となるため、そもそも仲介が発生せず、仲介手数料がかかりません。仲介では、3%以上の手数料を業者に支払うため、意外と大きな負担になります。

仮に3,000万円の家を仲介で売った場合、およそ103万円を上限として手数料を支払います。

(3,000万円×3%+6万円+消費税=103万6,800円)

相場価格が3,000万円の家を業者に買い取ってもらえば、100万円以上の仲介手数料が節約できるわけです。

売却の見通しが立ちやすい

仲介で一番大変で不透明な買い手探しを省けるため、売却完了までの見通しが立ちやすいです。

離婚や転勤など、いつまでに家を売りたいという期限が決まっているならば、スケジュールが不安定な仲介よりも、特定の業者に売ってしまったほうが、間に合わない心配が無くなります。

仲介だと、売れなくて時間だけが過ぎしまうことがあります。そのリスクを回避するのにも、買い取りはとても効果的です。

買い取ってくれる業者を探す時間はかかりますが、仲介と比べれば負担は少ないでしょう。買い取り業者が対象となっている一括査定サイトを使えば、すぐにでも業者と交渉することができます。

買い取りが向いている家の条件

次に、どのような物件が買い取りに向いているのかを考えます。相場価格の7割になっても、業者買取をした方が得をるのはどのような物件なのでしょうか。

買い手が見つからない古い戸建て

通常の仲介では、市場に出ている他の物件との競争が待ち受けています。新しい物件や交通アクセスのよい物件であれば、人気が出て相場価格よりも高く売れる可能性が高いです。

一方で、築年数が経過している古い物件は、他の物件よりも優れている点があまりありません。見た目が汚くなっていたり、水周りの設備が古めかしいものになっていたりします。生活をする上では支障がないものでも、新しい物件を買いたいという人が多いです。

リフォームをしてから売りに出せば買い手が見つかりやすくなりますが、確実に売れるかどうかは分からないので、悩むところです。

戸建て物件だと特に、マンションなどよりも処分が難しくなることがあります。最近よく紹介される事例として、都心に住んでいる子供が地方の実家の戸建てを相続したものの、使い道に困っているという話があります。

売却しようにも、築年数が古く、買い手が見つかりません。その間にも劣化がさらに加速し、ますます売れにくくなる悪循環にはまります。売れない期間であっても、固定資産税などの税金を負担しなければいけないので、お金だけが出ていきます。

なかなか買い手が見つからない古い戸建ては、業者買取を利用します。市場では売れない築古の戸建て物件でもリフォームをして再販売することが前提となっているため、業者からすれば、建物の劣化はあまり関係ないのです。

市場で買い手が見つからないからといってそのまま空き家にしておくのは、所有者が損をするだけなので、売却価格が下がっても業者に買い取ってもらうほうが、長期的には得をします。

都心部から離れた立地にある家

都心部であれば、交通アクセスの利便性が高く、平均価格よりも高く売ることができます。大型のデパートや小学校などの教育施設があって、生活がしやすいエリアとして人気があるからです。

今後ますます売却が厳しくなるのは、駅から遠く、商業施設もない、都心部から離れたところの物件です。人口減少が進むにつれて、家の需要も減っていきます。結果として、立地の悪いところの家が売れ残ってしまうのです。

人口減少は止まらず、家への需要が急激に上がることはないでしょう。そう考えると、価値が下がる前に売るのがおすすめです。

仲介ではなかなか売れない場合でも諦めずに、買い取り業者に相談をしてください。買い取りが得意な業者であれば、立地が悪い物件でも買い取ってもらえます。

事故や事件による訳あり物件

家は人が生活する空間なので、事故や事件の現場にもなります。たとえ自殺や殺人が起きたとしても、物件そのものには影響がありません。しかし、そのような物件に抵抗がある人は多いです。

物件自体に問題があるわけではないものの、人によっては敬遠したくなる要因を「心理的瑕疵」と言います。

心理的瑕疵のある家を売る場合には、不動産業者が作成する物件情報に「心理的瑕疵があること」の明記が義務付けられています。つまり、事故や事件があったことを気にしない人しか購入してくれないことになります。一般的な家よりも売りにくいのは明らかです。

実は、訳あり物件であっても買い取ってくれる業者がいます。すべての業者が取り扱ってくれるわけではないのですが、訳あり物件の専門業者もいるので、売却をあきらめる必要はまったくありません。

市場で買い手を探すよりも、事情を知っている業者に相談してみるほうが早くて確実です。売りにくい理由のある物件であればあるほど、業者に買い取ってもらうことをおすすめします。

訳あり物件でも買い取りしてくれる業者を探す

買い取りの流れ

業者に買い取ってもらう場合には、どのような流れで進んでいくのでしょうか。時系列でまとめると、次のような手順になります。

いくらで売れるか、まずは査定

最も気になるのが売却価格だと思います。もし、査定価格に不満があるようなら、現時点では売らないという決断もできます。売却するかしないかに関わらず、判断基準として現時点の価値を知っておくことは重要です。

買い取りを専門に行っている業者に査定ができる一括査定サイトもあるので、上手に活用してください。

買い取り業者に相談する

査定をくれた業者のなかから、よさそうなところを選んで実際に相談します。買い手として査定価格を提示してくれるので、単純に高い価格を提示している業者に相談してみるのがいいと思います。

直接コミュニケーションを取ってみて、あまりにも不誠実だったり、態度が悪かったりして印象が悪い場合には避けた方がいいでしょう。

買い取ってもらう業者を決めて交渉する

何社かに査定をもらい相談をしたら、各社を比較します。売却手続きがスムーズにいきそうな業者を選んでください。業者を選ぶポイントで大切なのは、売却価格の高さ、他の顧客からの評判、スタッフとの相性です。

業者が決まったら、査定価格をもとに売却価格の交渉をしてください。場合によっては、事前の査定価格よりも上乗せしてくれるかもしれません。

売買契約を結ぶ

価格や今後のスケジュールなど、必要なことが決まったら、売買契約を締結します。細かい契約実務は業者が進めてくれるので、アドバイスに従えばいいでしょう。

なにか分からないことがあれば、どんなことでもスタッフに確認することを忘れないでください。疑問をなんとなくうやむやなまま進めてしまうと、思わぬトラブルの元になります。

まとめ

不動産業者による買い取りは、売却価格が7割程度になってしまうのが一番気になるところです。買い取りは、価格よりもとにかく早く売りたい人に向いています。

時間に余裕があるなら、仲介で売ったほうが利益は大きくなります。ですが、早く換金したい事情がある人や、物件に売れにくい要因がある場合には、安くても買い取りにメリットを感じられると思います。

業者による買い取りを決めた場合ですが、買取金額は業者によって異なります。相場の7割になってしまうので、少しでも高く売れる業者を探す必要があります。

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