家の査定額はどのように決まるの?

家の査定額はどのように決まるの?

家の査定額がどのように決まるのか解説しています。業者が査定に使う、原価法、取引事例法、収益還元法を解説しています。

原価法は、新築時と現状で異なる資材調達の金額を、現在の規準で再計算して、不動産の価値を算出します。取引事例法は査定対象物件と似ている家の取引事例と比較して、プラスとマイナスの点を評価して査定額を算出します。

収益還元法は、将来的にどの位利益を生み出すのかを予測、数値化して、査定額を算出します。

業者によって家の査定額が異なる原因は、複数の査定方法があるからです。それでは順番に詳しく解説していきます。

複数ある査定額の計算方法

不動産物件査定額を計算する方法ですが、実は1種類ではありません。複数の計算方法があって、よく使われている代表的な事例は3種類です。ただしどの計算式を使うのかということですが、不動産業者と対象物件の種類によって違います。

よくあることなのですが、「査定を依頼した不動産業者によって査定額に差が出る」という原因のひとつが、この計算方法の違いによるものだといいます。

もちろん計算方法だけではなくて他の要因、例えば売却物件の土地を最大限利用したときの利用範囲を仮定する「最大利用の仮定」なども、査定額には大きな差がでる原因になっています。

では代表的な計算方法の3種類をみていきます。

原価法

原価法という計算のやり方ですが、不動産は新築時と現状では設備や木材などの材料を調達するための金額が違っている部分を、現在の金額に置きなおして再計算するという方法です。

つまり材料を再調達したときの原価を主として、不動産の価値や価格を算出する方法ということになります。

こうやって算出された金額は「今の材料の価格相場でそろえた場合にかかる建築費」になりますから、ここから築年数による経年劣化を考慮して出てきた数字が、原価法による査定価格です。計算式は以下になります。

査定価格=物件時価×補正分
建物価格=1㎡あたりの単価(円/㎡)×建物面積×(1-築年数÷耐用年数)

物件時価は建物価格と土地価格をあわせた金額になります。土地価格ですが、路線価格は時価の80%の評価ですから0.8で割ってもとに戻します。あとは公示価格や相場価格を参考にして決められています。

補正分は物件の希少性などを売却価格に反映させる割合(評点)になります。

取引事例法

取引事例方の根拠ですが、査定対象物件と似ている取引事例を比較して、プラスの評点とマイナスの評点を付き合せて査定額を算出します。

この時に比較する取引事例ですが、査定対象物件と同地域にあることが必要です。それと在庫処分扱いや転売用の物件は除外します。これらの物件の取引価格は、相場価格とはかなりかけ離れた数値になりがちなので、除外しておかないと出てくる査定額に影響するからです。

取引事例法は主観的な見方が多くなりますから、査定する人によって出てくる数値にかなり開きのあるケースがあります。しかし取引事例法が、査定方法の主流になりつつあるので、よく言われていることですが「査定は1社ではなく数社に依頼したほうが良い」ということの、ひとつの根拠にもなっています。

取引事例法の計算式は次の通りです。

査定価格=物件時価×補正分

この場合の物件時価ですが、レインズなどの物件価格を3~5例を抽出して平均値を出したものを使います。補正分については、原価法と原価法と同じです。

収益還元法

収益還元法とは査定対象物件が、将来的にどの程度の利益を生み出すのかを予測の上で数値化して、査定額を算出します。このため、アパートや賃貸マンションの査定をするときに多く使われています。

収益還元法では不動産の収益力が直接査定額に反映されますから、住みやすさは考慮しているけれど収益性は考えられていないというような、一般的な中古住宅の査定には不向きです。

収益還元法の計算式は次の通りです。

査定価格=(純収益÷還元利回り)×補正分

ここでいっている純収益とは、賃貸収入からランニングコストを差し引いた数字です。還元利回りは物件の種類や構造、築年数などで変わってきます。

収益還元法の計算ですが、例えば1棟16室の賃貸アパートの査定を、次の条件で計算してみます。

  • 1部屋当たりの賃料:100,000円(年間家賃収入1,920万円)
  • ランニングコスト:200万円
  • 予想される還元利回り:8.5%
  • 築年数:10年
  • 建物の構造:鉄筋コンクリート
  • 補正分:1.0

上記の条件だとすると、以下のような計算となります。

(1,920万円-200万円)÷8.5%×1.0=2億235万円

この計算をみて分かると思いますが、還元利回りが大きく査定額に影響しています。買主がこの物件を欲しがる利回りにしなければいけないので、査定をする不動産業者の経験値に大きく左右されてしまうという欠点もあります。

さらに、計算式には物件の面積などの条件や、稼働率が低下すると家賃収入が減ってしまうことなどの、条件が入っていないので、注意が必要です。

このため原価法でも査定額を出しておいて、併用して正確な査定額に近づける手法をとることが一般的です。

業者によって得意、不得意分野がある

査定額の計算方法が業者によって異なる理由の1つに、不動産業者によって得意分野と不得意分野が存在することが挙げられます。不動産業者だったらどんな物件でもそれなりに売ってくれるのかというと、そういう訳ではありません。

長年賃貸物件の賃貸仲介を主体に扱っている不動産業者に、いきなり家の売却を依頼しても、それまで活動をしてきたフィールドから外れてしまうため、高く売ることができません。

アパートやマンションの売買が得意な不動産業者に、戸建てのマイホームを売って欲しいと依頼しても、やはり持っているネットワークが違うので、高く売るのは難しくなります。

戸建ては戸建ての売買が得意な業者に、分譲マンションは分譲マンションの売買が得意な業者に、アパートやマンションを売るのでしたらアパートやマンションの売買が得意な業者に依頼するのが、家を高く売るポイントになります。

自分に合った業者を見つけるには?

実際どこの不動産業者が、何が得意なのか1社1社調べるのは相当大変です。そこで、調べるのにおすすめなのが、一括査定サービスです。

スマホやパソコンなどインターネットでの1回の簡単な入力で、複数の業者に査定を依頼することができます。

ここで、高い査定額を提示してくる業者が、自分の売却に合っている不動産業者の可能性が高いです。高い査定額を提示できるということは、売買のノウハウを持っていて、得意だと言っていることになります。

最終的な業者を決める流れとしては、査定額の上位3~4社と実際に交渉して、最終的に1社に絞っていくとよいでしょう。その時にも他社の査定額を引き合いにだして交渉するのが、高く売るポイントになります。

家を高く売るためのポイントとしては、自分に合った業者を見つけること、不動産業者との交渉が重要です。そのためには、便利な一括査定サイトの利用がおすすめです。

おすすめの一括査定サイトは?

では、具体的にどの一括査定サイトを使えばいいのかを説明します。今業界で人気があり、かつ運営元もしっかりしているのはこの3つのサイトです。

大手6社がまとめて比較できる「すまいValue」

すまいValueは、三井不動産リアルティ、小田急不動産、野村の仲介PLUS、東急リバブル、三菱地所ハウスネット、住友不動産販売、の大手企業6社に一括で査定が出せるサービスです。

登録されている不動産会社は、全国にネットワークがあるので、どの地域の不動産にも対応してくれます。

大手なので利用者が多く、比例して購入希望者や相談者の数も多いので、高く売るために大事な「早期売却」ができる可能性が高くなります。

初めて一括査定を利用する方や、契約している仲介業者を変更したいという方は、すまいValueの利用をおすすめします。

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首都圏の人は迷わず「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産は、大手企業のソニーグループが運営する不動産仲介サイトです。

このソニー不動産の特徴は、売却か購入か、どちらか一方の仲介しかしないことです。つまり両手仲介にならないので、売り主にかなり有利なサービスを提供しています。

ただし弱点もあって、現在利用できるエリアが、東京・千葉・神奈川・埼玉と首都圏だけに限定されています。

それがなければもっとおすすめできるのですが、とにかく対象地域に住んでいる人にはかなり有利なサービスなので、まずはここから相談してみるのがおすすめです。

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老舗企業が運営する「スモーラ」

スモーラは、以前から不動産専門サイトを運営してきた企業で、マンションリサーチが運営する一括査定サイトです。

大都市圏だけではなく、地方都市での売却にも非常に強く、特に戸建て(一軒家)の売却に力を入れています。

不動産のプロ集団から成り立つ企業が運営しているので、不動産に関する売却の相談ならほとんど全てをカバーしてくれるというのも、他の一括査定サイトにはない特徴です。

またスモーラの場合、売却だけではなく、業者による直接買取や、賃貸として家を貸す場合の査定もできるので、売るか貸すか迷っている方や、買い手が見つからなさそうという方はスモーラを使ってみましょう。

公式サイトはこちら

この他にも一括査定サイトは色々とありますが、特におすすめできるのはこの3サイトです。どれも業界では大手のサイトであり、過去の実績や信頼度も高いです。

最初にがんばって良い業者を見つけられるかどうかで、最終的な売却金額も大きく変わってしまします。面倒臭がらずに、しっかりと比較してから仲介業者を選んで下さい。