［PR］
家売却で失敗しない業者選びのポイントを解説しています。これから家を売ろうとしている人、家がなかなか売れなくて困っている人はチェックしてください。
業者選びのポイントは、信頼できる業者を見つけることです。
全国には約12万の不動産業者が存在しています。売却が得意な業者もいれば不得意な業者もいて、良心的な業者もいれば悪質な業者もいます。
では、数多くの業者の中から信頼できる業者を選ぶにはどうすればよいのでしょうか？
信頼できる業者選びのポイントを初めての人でも分かりすく解説しているので、ぜひチェックして家売却を成功させてください。
仲介業者選びで失敗しないためのチェックポイント
これから説明するチェックポイントを知っておけば、初めて家を売る場合でも迷わずに業者選びを進めていけます。ポイントは以下の6つです。
- 家の売却が得意な業者を探す
- 大手業者と中小業者両方に相談する
- 免許番号を確認する
- 不動産の業界団体に加入しているかをチェック
- 複数の業者にあたってみる
- 悪質な業者を避ける方法
それでは順番に詳しく解説していきます。
家の売却が得意な業者を探す
不動産業者が取り扱う物件には大きく分けて「賃貸」と「売買」があります。不動産業者は、「賃貸」と「売買」のどちらも取り扱えますが、どちらが得意なのかを見極めることが大切です。両者の顧客層が全く違うため、間違った業者に売却を依頼すると失敗してしまいます。
家の売却を成功させたいのであれば、売買が得意な業者に頼むようにしてください。不得意分野でも取り扱ってはくれますが、効率のいい営業は見込めません。
家の売ろうとするのであれば、賃貸ではなく売却を得意としている業者かチェックして選びましょう。さらに、一戸建てやマンションなど建物の構造によっても得意不得意が存在する点も合わせて理解しておきましょう。
業者の得意分野を知るには
それでは、不動産業者の得意分野を知るにはどうしたらいいのでしょうか。まずはできるだけ多くの不動産業者とコミュニケーションを取りながら、取り扱い物件の種類や数を確認する必要があります。
- 普段から家の売却を扱っているのか
- 扱い頻度はどれくらいなのか
- 売り出しから売却までの平均的な期間はどのくらいなのか
などが分かれば、不動産業者の得意分野が推測できます。
もし店舗まで行けるのであれば、お店に貼ってある物件情報も参考になります。大々的に売却物件を宣伝しているようであれば、売却を得意とする業者だと分かります。
不動産業者のホームページにもアクセスしてみましょう。トップページに売却物件がメインで掲載されていれば、売却が得意な業者である可能性が高いです。サイトには物件だけでなく、スタッフの写真などを掲載している業者もあり、自分と相性が合いそうなのかも推測できます。
ただし、中小の中にはホームページを開設していない業者もあります。看板やチラシなどをチェックして、気になった業者は相談してみてください。家売却では、大手が必ずしもいいとは限らないので、注意してください。
これまで業者の得意分野を知る方法をいくつか解説してきましたが、簡単に分かる方法もあります。
それは、不動産の一括査定サイトを利用することです。一括査定サイトでは複数の業者の査定額を比較することができるため、業者の得意不得意が簡単に分かります。売却が得意な業者は高い査定額を、不得意な業者は低い査定額を提示してきます。
無料で使えて効率よく売却の得意な業者が見つかるのでおすすめです。
大手だけでなく中小業者にも相談する
有名な大手業者と地元密着型の中小業者ではどちらがいいのか、悩んだことはないでしょうか。
家を売りに出すオーナーの多くが悩む問題ですが、実は、それほど深刻にならなくても大丈夫です。大手と中小には、それぞれに良いところがあります。悩んでいるよりも先に、両方に相談してしまったほうが得策です。大手と中小の異なる方法で一斉に営業することになり、売却の成功率が高まるからです。
大手業者の良いところは、多くの顧客リストを持っている点です。全国に店舗を構えていますので、取り扱い物件数や売買経験の豊富さが中小業者とは比べると優れています。
中小業者は、地域に密着して営業しています。大手のように広い範囲は扱っていませんが、その分、営業活動が狭いものの深くなります。不動産投資家や近所の大家さんとも独自のネットワークをつくっていて、密度の濃い顧客リストを持っています。
普段から物件を探している人から事前にヒアリングをしているため、仕入れた物件に興味を持ってくれそうな買い手にすぐ営業することもできます。
また、大手業者は相手をしてくれない掘り出し物物件を取り扱ってくれることもあります。人気が無さそうな物件は中小業者の得意分野のひとつです。
誰しもが欲しがる物件は大手、人気が無さそうな物件は中小と理解しておくと役に立ちます。大手業者と中小業者はお互いを補い合ってくれるものだと考えて、上手に使い分けるようにしましょう。
どちらがいいのか判断に迷ったときには、両方に相談することで、より多く多くの買い手にアプローチするのがベストです。さまざまな顧客層にアピールできるので、早く売れる可能性が高まります。
悪質業者を見分ける免許番号の確認方法
不動産業者は、不動産売買を行うために免許を取得しなければなりません。もちろん、無免許で不動産業をしている業者は論外です。
不動産業者に割り当てられている免許番号は、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で簡単に調べられます。
免許番号に関する一定の規則を知っておくと便利なのでご紹介します。東京都の不動産業者には、「東京都知事（３）○○○○○号」のような免許番号が与えられます。最初に東京都知事とあるのは、免許権者が東京都知事だという意味です。
着目したいのは、免許を申請した各自治体の長のあとにつづく「（数字）」です。このカッコ内の数字は、免許を更新した回数です。つまり、営業年数が長くなればなるほどにカッコ内の数字が増えていきます。
仮に、「免許権者（１）○○○○○号」という不動産業者であれば、免許を受けたばかりということが分かります。
不動産業者の免許は５年ごとに更新が必要なので、（３）であれば10年以上は不動産業の経験があります。数字が大きい業者であればあるほど、必然的にベテランの業者ということになります。
ただし、なんの問題もなく経験年数を重ねている場合であっても、数字が（１）に戻ってしまうケースもあるので一概に数字が小さいからと言って悪いわけでもありません。
たとえば、東京都で営業を20年以上やっていて、神奈川県にも支店を出したとします。複数の都道府県にまたがって営業をする場合、免許権者が国土交通大臣に変わります。すると、数字を引き継ぐことなく新しい番号になるため、（１）の表記に戻ってしまいます。たとえ20年以上営業していたとしても、表記としては「国土交通大臣（１）○○○○○号」になるわけです。
また、経験年数が長いベテランだからといって優秀な業者とは限りませんし、営業年数が短くても独自のノウハウを持っている業者も存在します。免許番号は簡単に調べられるので参考にはなりますが、数字を鵜呑みにはせず、最終的には直接のやり取りで業者のレベルや実力を判断するようにしてください。
業界団体に加入している業者は安心
各業者が登録する業界だんたいがあります、業界団体に加入するには、資本金や売上金、不動産業歴、過去の違反歴など、団体が定めた一定の基準をクリアしなければなりません。
また、業界団体では加入業者への苦情を受けつけてくれます。特定の不動産業者とのトラブルが万が一発生した場合には、遠慮なく相談してください。
業界団体に入っているということは、業界団体のお墨付きがあるとも言え、信頼度が高まります。業者を選ぶ際に、業界団体に入っているかどうかを確認することは必須項目です。
主な不動産の業界団体としては次のようなものがあります。他にも業界団体はありますので、これがすべてではありません。あくまでも一例として目を通しておいてください。
社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
国内最大規模の業界団体です。全国の不動産業者のうち、実に85％が所属しています。
社団法人 全日本不動産協会
全国45都道府県に協会本部があります。業界団体の中でも最も古く、宅地建物取引業法が公布された昭和27年を機に設立されました。
社団法人 全国住宅建設産業協会連合会
およそ1,000の不動産業者が加入しています。
一般的には、業者のホームページの会社概要のところに、加入する団体の記載があるはずです。業者選びの際には、免許番号と一緒にチェックすることを忘れないでください。
その際に、業者が加入している業界団体のこともネットを使って調べておくと安心です。相談のしやすさなどを事前に把握し、業者選びの基準として活用しましょう。
複数の業者と交渉する際のコツ
これらのチェックポイントを踏まえたあとは、営業スタッフとあなたとの相性を確認します。家の売却を成功させるには、営業マンの力に頼らざるを得ないので、重要です。
不動産業者一社にもいろいろな営業マンがいるため、いい業者だからといっても、たまたま能力のない営業マンにあたってしまうこともあります。
営業マンの対応に不満を感じる際には、スタッフの変更を申し出るのはなかなか勇気のいることだと思います。だからこそ、最初から複数の業者にあたってみて、業者ごとにどんな担当スタッフかを試してみたほうが、結果として効率的な業者選びになります。
そこでおすすめなのが、一括査定サイトの活用です。査定の依頼を通じて複数の業者との接点をつくり、対面でのコミュニケーションを取っていけばいいのです。
実際に話をしてみると、スタッフの人となりやあなた自身との相性もなんとなく分かります。家が売れるまでの間、感じの悪い人とのやり取りをするのはとても疲れてしまうので、合わない業者に我慢してまで依頼する必要はありません。
一括査定サイトといえば、査定額を知るためのサイトというイメージがあるかもしれません。しかし、査定額だけでなく、知らない業者を探すツールとしても使えることを覚えておいてください。自分で検索して手当たり次第で探すよりも、時間や手間を大幅に削ることができます。
売主が損する両手仲介と良い業者の見つけ方
日本全国の不動産業者は、コンビニエンスストアの2倍以上の数があります。それだけ数が多いと、悪質な業者もいることは残念ながら否定できません。
不動産業界の悪しき営業として知られているのが、いわゆる両手仲介というものです。両手仲介とは、売主と買主のどちらの窓口にもり、両方から手数料を徴収することです。
両手仲介による囲い込みに注意
両手仲介は家の売却を依頼された業者が、他の業者からの購入希望者の問い合わせに応じず、あくまでも自社で購入希望者を見つけようとします。他社からの紹介にわざと応じない行為は、「囲い込み」と呼ばれています。
不動産の売却を依頼された業者は、すべての業者が閲覧できるレインズというシステムに物件情報を登録します。すると、そのレインズの情報を見た他の不動産業者が、売主の窓口となっている業者に購入希望者を紹介するのが一般的な売買取引の流れです。
この場合に売買が成立すると、担当する側から手数料をもらいます。両手仲介をしている不動産業者だと、自社で売主と買主の両方を担当することになり、どちらからも手数料をもらえるので、儲けが2倍になるという仕組みです。
両手仲介の中でも悪質なのが、買主の紹介が他社からあったとしても、「すでに希望者がいる」などの適当な理由をつけて、わざと紹介を断ってしまうケースです。売買で発生する手数料を独占したいがために、売主のことを置き去りにした「囲い込み」が横行しています。
売主としてはせっかくの売却チャンスを逃すことになり、損してしまいます。。また、依頼した業者が購入希望者を見つけられず、物件がずっと塩漬けにされてしまったという事例もあり、不動産業界の抱える課題として広く知られています。
さらに悪質な例としては、売買契約を無理に急がせたり、高圧的な態度でお客さんに接する不動産業者がニュースに取り上げられ、ネットを中心に話題になりました。
悪質な業者のせいで一番損をするのは、売主なので注意が必要です。
良い仲介業者を見つける方法
悪質な不動産業者と契約しないための対策は、信頼できる仲介業者を見つけるしかありません。そこでおすすめなのが、「SRE不動産」です。
SRE不動産は両手仲介を行わないと宣言しており、売主側に立って売却活動を進めてくれるので、囲い込みが起きる可能性は限りなくゼロに近いといえます。
対応エリアが東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫に限定されているのが残念な部分ですが、エリア内で家の売却を検討している人は、まずはSRE不動産に相談してみてください。
それ以外の地域の人は、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。どんな業者でも登録できるわけではなく、提携前にかならず審査があります。当然、評判の悪い悪質業者は排除されます。
たとえば、「すまいValue」は、不動産業界のリーディングカンパニーが対象となっており、悪質な業者は弾かれています。三井不動産リアルティ、小田急不動産、野村の仲介PLUS、東急リバブル、三菱地所の住まいリレー、住友不動産販売の大手6社なので、安心して利用することができるでしょう。
仲介業者を変更する際の判断基準
不動産業者に売却の仲介を頼んだあとは、基本的にはお任せとなります。すぐに購入希望者が見つかればいいのですが、営業活動に時間がかかればかかるほど、業者に対する不満がたまってきます。
購入希望者や問い合わせがないことにはいくつかの理由が考えられるので、一概に業者の責任だけとは言えません。しかし、明らかに業者の対応が悪かったり、頑張って売ってくれている姿勢が見えないときには、業者の変更を検討しましょう。
変更する際のポイントは以下になります。
契約後の対応スピードが遅くなっているケース
業者側の立場からすると、物件を仕入れた段階が、早く売ろうとするモチベーションが一番高まっています。すぐに売ってしまえば、そのぶん、手間なく効率的に利益を上げられるからです。
逆に、なかなか売れずに時間がたてばたつほど、業者は新しく仕入れた物件に興味を奪われてしまいがちです。仲介の相談から媒介契約までは非常に丁寧で早く対応してくれたにも関わらず、しばらくすると、あなたへの対応が悪くなったり、スピードが遅くなったりすることもあります。
本当に売主のことを考えている優良業者であればそのような対応は取りません。売却が完了するまで、誠実に対応してくれます。媒介契約を結んでから明らかに業者のやる気がなくなっているのであれば、いい業者とは言えません。
すぐに売れないのであればむしろ、チラシや物件情報を詳しくするなどの営業努力をしてほしいものです。
契約後に対応が変わってしまたり、売れないからといって放置されている場合には、業者変更を考えるのに十分な理由になります。
また、報告が怠っているのであれば、速やかに業者を変更するべきです。業者とのあいだで専任媒介契約を結んでいるのであれば、業者からあなたへの報告義務が発生します。専属専任媒介では１週間に一回以上、専任媒介契約では２週間に一回以上の頻度で報告しなければならないことが決まっています。
これは宅地建物取引業法に定められたルールですから、報告を怠ることはあってはなりません。連絡が欲しいことを伝えても対応が変わらないのであれば、見切りをつけたほうがよいと思います。
媒介契約を結んで安心しきってしまうのではなく、しばらくは業者の仕事ぶりをチェックするようにしましょう。気になることがあれば、遠慮なく質問してください。曖昧にしてしまうのが、一番損をします。
それでも不満が消えないのであれば、早めの業者を変更を検討しましょう。ただし、行き過ぎた干渉や苦情は、さらに業者のやる気を削いでしまいますから注意してください。あくまでも、業者を信頼して任せるという姿勢が基本となります。
値下げばかりを提案してくる業者
すぐにでも変えたほうがいい業者の例としては、値下げばかりを提案してくる業者です。最初に適性価格として値付けしたにも関わらず、売れないからと言って値下げしかしないのであれば、物件を見る目と営業力の双方がないことになります。
価格が安いほど売れやすくなるのは当たり前です。しかも、売主の利益が減ってしまいますので、大幅な値下げをしてもいいことはありません。やたらと値下げを提案してくる業者は、信頼できないと判断して問題ありません。
根拠があって納得できる値下げであれば、多少の値下げは受け入れても構わないでしょう。問題なのは、きちんとした根拠を示してくれない場合です。具体的な理由もなく、「とりあえず値下げをして様子を見る」というだけでは、営業努力をしているとは言い難いです。
もしも値下げを提案された場合には、業者に対して説明を求めてください。努力をした上での根拠のある値下げなのか、売れないから単純に値下げしているのかを見極める必要があります。
問い合わせが件数が明らかに少ないケース
売却不動産の問い合わせが最も多いのは売り出した直後です。最初の問い合わせ数は、今後の売却計画を立てる際のポイントにもなりますので、非常に気になるところです。
最初のうちから内見の予約が入らないばかりか、問い合わせすら全然来ないのであれば、業者の売る姿勢を疑ってみるべきです。先ほど紹介した囲い込みをしている可能性も捨てきれません。
売主として我慢できるのは、媒介契約を結んでから2か月が限度でしょう。問い合わせが不自然なくらい少ないうえに、業者にも営業の工夫が見られない場合には、業者を変えることをおすすめします。
不動産業者との媒介契約の期間は、3か月ごとの更新なので、次回の更新を見送りましょう。更新までに、自分の家を高く売ってくれる業者を一括査定サイトなどを利用して、探しておくとよいでしょう。
まとめ
業者選びで失敗しないポイントは、以下のとおりです。ポイントを理解しておけば、信頼できる業者が見つかります。
- 家の売却が得意な業者を探す
- 大手業者と中小業者両方に相談する
- 免許番号を確認する
- 不動産の業界団体に加入しているかをチェック
- 複数の業者にあたってみる
- 悪質な業者を避ける方法
もし業者選びで悩んでる場合や、現在の不動産業者に不満がある場合は、一括査定サイトを利用してみましょう。
一括査定サイトを使うと、家の売却が得意な業者が見つかり、サイトによっては大手と中小の数多くの業者を比較できます。悪徳業者を排除しているので、免許番号や業界団体のチェックも不要です。
家売却でおすすめの一括査定サイトをランキングにしてみました。どのサイトも無料で使えるので、安心して利用できます。査定額が高い2～3社に絞って売却交渉を進めて行きましょう。交渉していく中で、信頼できる業者や営業マンが見つかるでしょう。
上手に利用して、家の売却を成功させてください。
おすすめの一括査定サイト
すまいValueは、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介PLUS、東急リバブル、三菱地所の住まいリレー、住友不動産販売、の大手企業6社に一括で査定が出せるサービスです。
登録されている不動産会社は、全国にネットワークがあるので、どの地域の不動産にも対応してくれます。
大手なので利用者が多く、比例して購入希望者や相談者の数も多いので、高く売るために大事な「早期売却」ができる可能性が高くなります。
初めて一括査定を利用する方や、契約している仲介業者を変更したいという方は、すまいValueの利用をおすすめします。
大手企業のソニーグループが運営する不動産仲介サイトです。
このSRE不動産の特徴は、売却か購入か、どちらか一方の仲介しかしないことです。つまり両手仲介にならないので、売り主にかなり有利なサービスを提供しています。
ただし弱点もあって、現在利用できるエリアが、東京・千葉・神奈川・埼玉、大阪・兵庫だけに限定されています。
それがなければもっとおすすめできるのですが、とにかく対象地域に住んでいる人にはかなり有利なサービスなので、まずはここから相談してみるのがおすすめです。
スモーラは、以前から不動産専門サイトを運営してきた企業で、マンションリサーチが運営する一括査定サイトです。
大都市圏だけではなく、地方都市での売却にも非常に強く、特に戸建て（一軒家）の売却に力を入れています。
不動産のプロ集団から成り立つ企業が運営しているので、不動産に関する売却の相談ならほとんど全てをカバーしてくれるというのも、他の一括査定サイトにはない特徴です。
またスモーラの場合、売却だけではなく、業者による直接買取や、賃貸として家を貸す場合の査定もできるので、売るか貸すか迷っている方や、買い手が見つからなさそうという方はスモーラを使ってみましょう。
