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土地活用で駐車場経営をやってみようと思った時に、気になることがいくつかあります。
中でも気になるのは、自分が所有している土地、あるいは親から相続した土地が、はたして駐車場経営に向いているのかどうかという点です。
駐車場経営といっても月極めやコインパーキングを含めた時間貸しもあります。それに、駐車場の種類も平面駐車場もあれば、立体駐車場もあるので、どんな駐車場にすればいいのか、非常に悩みます。
そこで、駐車場に向いている土地、コインパーキングに向いている土地など、土地のタイプ別に、駐車場経営を考えてみます。
月極駐車場に向いている土地
月極め駐車場を経営する場合ですが、「向いている土地」あるいは「向いているエリア」というものにはどのような条件があるのでしょうか。
現在、所有している土地を月極め駐車場にしようか、あるいはコインパーキングを含めた時間貸し駐車場にしようか迷っているけれど、何がポイントなのか分からないという土地オーナーは多いと思いますので、順番に解説していきます。
月極め駐車場に向いている土地の条件は、大きく別けて3つの項目があって、それは次のとおりです。
- 周囲に月極め駐車場がすでにあること
- 周囲にアパートやマンションのような集合住宅がたくさん建っていること
- 周囲に中規模オフィスビルが多く存在すること
このような条件が考えられますので、項目別に内容を説明していきます。
周囲に月極め駐車場がすでにあること
周囲に月極め駐車場がすでにあるということは、そのエリアにとって月極め駐車場は必要とされていることを示しています。
深夜や早朝の在宅時間で満車に近い状態だと、自宅の近くで借りたい人が不便でも遠くの駐車場を借りている可能性があります。こういう人たちを吸収できれば、稼働率の心配もなくなります。
それと、周囲にいくつか月極め駐車場があるということは、常に一定の需要があるので、駐車料金を上手く設定すると、契約台数が増えることも考えられます。
周囲にアパートやマンションのような集合住宅がたくさん建っていること
駐車場付きアパートはあまり無いですし、駐車場付きマンションでも全戸数分の駐車スペースがあるわけではありませんので、集合住宅に近い月極め駐車場の需要はかなりあると考えられます。
高級マンションの場合は、一家で複数台所有しているケースもあるので、近くに駐車スペースがなくて困っている可能性もあります。
他にも、マンションの場合は平面駐車場よりも機械式の方が多いので、車のサイズによっては入庫できない車種もあり、そういう車の需要を取り込むこともできます。
周囲に中規模オフィスビルが多く存在すること
こういったビルの場合にも、駐車場はついていますが全戸数分の駐車スペースがあるとは限りませんし、あったとしても入居している会社の社用車が、1社1台とは考えられませんから、遠くの駐車場を借りている車は多いでしょう。
社用車の場合、自家用車よりも駐車場までの距離は重要です。台車に荷物を載せて車まで運ぶなどということも珍しくはないので、遠くに借りている車が利用してくれる可能性は高くなります。
ただし、あらかじめ徒歩10分圏内にある月極め駐車場の料金を調査して、できればそれ以下に設定することが必要です。企業にとって駐車場の費用は経費ですから、1円でも安い方へと経営者は考えるからです。
コインパーキングに向いている土地
空いている土地でコインパーキングをやってみようと思った時に、この土地でコインパーキングをやってきちんと運営できるのかどうか、ということが心配になります。
コインパーキングを成功させるためには、立地が大切です。極端な話をすれば、立地さえ良ければあとはどうでもいいともいえます。
コインパーキングに向いているというよりも、やっても失敗しないと思われる土地の条件は主に3項目あって、それは次のとおりです。
- 周囲に集客施設があること
- 前面道路にある程度の交通量があること
- 周囲に競合するコインパーキングが少ないこと
このような立地であれば、コインパーキングをやっても失敗することはあまり考えられません。では、項目別に内容を見ていきます。
周囲に集客施設があること
繁華街で飲食店が多いようなところだと、各店舗には駐車施設がないケースがほとんどですから、需要は見込めます。特に、行列ができるお店が近くにあれば、食事時の需要は高くなります。
また、大企業や大きな総合病院が近いと、来客や来院者、入院見舞いの人たちにとって駐車スペースが足りないケースが多くありますから、安定した需要が見込めます。
前面道路にある程度の交通量があること
前面道路の交通量がある程度あるといことは、常に多くのドライバーの目に留まって、駐車場の存在が認識されるので、需要は見込めます。
ただし、前面道路が広くて交通量が多すぎると、逆に目立ちませんし通過スピードが速すぎますから止めづらくなるので注意して下さい。
周囲に競合するコインパーキングが少ないこと
先行して複数のコインパーキングがある場合ですと、すでに飽和状態になっている場合も考えられます。
もし飽和状態までいっていなくても、ある程度の稼働率を得ようとした場合、価格競争になってしまいがちですから注意が必要です。
立体駐車場に向いている土地
立体駐車場経営は平面駐車場やコインパーキングは違って、駐車場経営の中では比較的ハイリスク・ハイリターンになりますから、立地条件を間違えると失敗する可能性が高くなります。
では、どんな立地だったら立体駐車場経営を失敗しないでやれるのかというと、2つの項目が考えられます。それは次のとおりです。
- 大都市の中心部に近い幹線道路沿い
- 大都市の繁華街やオフィス街に近いこと
つまり、人も車もたくさん集まりやすいロケーションということになります。項目別に内容を見ていきます。
大都市の中心部に近い幹線道路沿い
大都市の駅や中心部に大型の駐車施設がなければ、歩いて5～10分圏内の駐車場に止めることを考えます。駅チカに駐車場があっても、常にいっぱいであれば、そういうケースは多くなります。
東京の新宿の例ですが、新宿区の新宿通り（国道20号線）沿いにある、機械式の駐車場は常に満車に近い状態でした。新宿駅からは16～17分という比較的駅から遠い立地にも関わらず、どういうわけかいつも混んでいました。
よく考えると、新宿駅の周辺には小規模なコインパーキングはあっても、収容台数が大きい大型の駐車場はありません。伊勢丹や丸井の駐車場を利用する人もいますが、買い物客が多ければ、相当長い駐車待ち時間を覚悟しなくてはなりません。
だったら、ちょっと離れた駐車場でもという感じの人が多くて、人気があるみたいです。
大都市の繁華街やオフィス街に近いこと
大都市の繁華街はかなり集客能力があるのに、それに見合った駐車スペースがありませんから、常に駐車場を求めている人は大勢います。できれば駅チカなどに建設できれば、相当な稼働率を求められます。
また、オフィス街も企業の来客が多い割には、駐車スペースが不足していることが多いようです。こういう人たちを吸収できれば、かなり稼働率を高く保つことができます。
ここまで、駐車場経営に向いている土地について解説してきましたが、経営を成功させるためには、立地がかなり重要です。駐車場経営は人気ですが、失敗させないためにも、まずは自分の土地が駐車場経営に向いているのか確認するところから始めましょう。
実際の駐車場経営の始め方については、こちらのページで詳しく解説しています。、検討している人は、ぜひ1度チェックしてみて下さい。
