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土地活用の1つに、トランクルーム経営があり、営業形態としては2種類あります。
1つはコンテナ型と言って、海上輸送用のコンテナを空き地に並べて、中をいくつかの部屋に間仕切りをして、一部屋月に○○円という感じで貸し出している営業形態になります。
もう1つはルーム型と言って、老朽化して借り手がなかなか決まらないオフィスビルなどで、部屋を間仕切りして貸し出しています。
ここでは土地活用ですから、コンテナ型に絞って解説をしていきます。トランクルームを始める時にかかる費用や利回り、トランクルームを経営のメリットややデメリットについて、なるべく分かりやすく説明していきます。
トランクルーム経営の費用や利回り
トランクルーム経営の費用や利回りは一体どれくらいなのでしょうか。まずは経営手段から見ていきます。
トランクルームを経営する手段としては、フランチャイズに加盟するのが一般的です。トランクルームビジネスのフランチャイザー（フランチャイズ本部）はいくつもありますが、内容的にはどこもほとんど変わりはありません。
ただし、フランチャイザーによって加盟金の要・不要が分かれていたり、毎月のロイヤリティーについても、やはり要・不要があるようなので注意は必要です。
初期費用
トランクルームの初期費用ですが、コンテナ代と看板代だけだといっている業者が目立ちます。コンテナ代は設置費込で1基80万円が相場で、看板代は10万円前後が相場のようです。
この数字を元に計算してみると、例えば50坪の土地に6基のコンテナを設置して、トランクルームを始めようとすると総額は490万円になります。
しかし、自分の所有地でトランクルームを始める場合ですが、駐車場をやっていた跡地でもない限り舗装が必要になります。
50坪の土地を舗装すると約80万円の費用が別途必要ですし、照明などの電気工事代も見込まなくてはいけません。そうなると、
490万円＋舗装代＋電気工事代＝初期費用
と見積もった方が賢明です。さらに、新聞の折り込み広告やホームページを使った方が効果的に集客をできますから、その費用も計算に入れた方がいいと思います。
そうなると、50坪で6基設置する場合の初期費用の目安をしては600万円前後が必要になります。この他にも、信頼性を重視するために警備保障会社と契約をする人もいます。警備保障会社と契約をしておくと、集客にも好影響があるといいますから、決して無駄ではないようです。
ちなみに、部屋数の目安ですが、普通は6基のコンテナで20部屋程度が提供出来るといいます。
ランニングコスト
トランクルームのランニングコストですが、項目が少ないことに驚きます。フランチャイズ加盟をしている場合、会社によっても違いますが、普通は4項目になっています。それは、以下のとおりです。
- 光熱費
- セキュリティー費用
- 保険料
- ロイヤリティー
光熱費は各部屋に付けた換気扇や、室内外の照明に必要な電気代ぐらいしかかかりません。
セキュリティー費用は、フランチャイズ本部が警備保障会社と契約している場合と、オーナーが単独で契約をしている場合で、若干料金が違ってきますが2万～3万円程度だといいます。
保険料もセキュリティー費用とほぼ同額ですから、2万～3万円前後です。あとはロイヤリティーですが、一般的には売り上げの10%です。
この他にかかる費用はほとんどありませんから、他の業種に比べてランニングコストはあまりかからずに済みます。
利回りの目安
トランクルーム経営はランニングコストが低いので、儲けを示す粗利益率が比較的高くなります。
初期費用で書いたような条件で、粗利益を計算してみます。コンテナ6基・22室で計算しやすく常時満室を想定して、以下の条件にします。
- 賃料：税抜き月額1万円
- 売り上げ：22万円
- ランニングコスト：82,000円
粗利益率の計算方法は以下のとおりになります。
（売り上げ－ランニングコスト）÷売り上げ＝粗利益率
他の業種のように、仕入れや返品がないので、期首在庫金額も期末在庫金額もありませんから上記の計算式になります。そうすると粗利益率は、
（22万円－82,000円）÷22万円＝62.7%
となります。一般的な粗利益率の2倍ぐらいの数値になります。さらに初期費用を600万円と仮定して実質利回りを計算してみます。実質利回りの計算方法は以下のとおりになります。
（売り上げ×稼働率－ランニングコスト）÷初期費用×100%＝実質利回り
上記の式に、仮定条件の数字を当てはめてみます。売り上げもランニングコストも、年間の数字で計算するので12倍しています。
（264万円×100%－984,000）÷600万円×100%＝27.6%
となります。一般的に言われているトランクルームの利回りですが、20%以上だといますから、その範囲に入っています。
ここで使ったランニングコストは、自分の土地を活用しているので、土地の賃貸料は含まれていません。そのため、27.6%という高利回りになっています。
土地を借りて開業した場合、初期費用もランニングコストも、土地に必要な金額が増えますし、稼働率も常時100%ということはありませんから利回りはもう少し下がるので、注意が必要です。
トランクルーム経営のメリットとデメリット
トランクルーム経営にはメリットもありますし、デメリットもあります。メリットばかりに目がいってしまうと、失敗する可能性があるので、しっかりデメリットを理解した上で、経営を始めることが成功へのポイントになります。
まずは、トランクルーム経営のメリットから解説していきます。
トランクルーム経営のメリット
トランクルームを経営すると、どのようなメリットがあるのでしょう。トランクルーム経営で得られるメリットは5項目あって、それは次のとおりです。
- 初期費用が少ないこと
- 高利回りであること
- 管理運営が楽なこと
- 立地の制限を受けにくいこと
- 他の土地活用に転用しやすいこと
このようなメリットがあります。それではメリットを項目別にみていきます。
初期費用が少ないこと
トランクルーム経営を他の土地活用方法と比較してみると、初期費用が少ないことが分かります。
良く土地活用の例で出てくる、アパート・マンション経営と比較してみましょう。空いている土地にアパートやマンションを建設しようとした場合ですが、数千万円から億の単位の初期費用が必要です。
それに比べると、トランクルーム経営に必要な初期費用は、数百万円から多くても1,000万円ぐらいしか掛かりません。
この為、比較的始めやすい業種になります。年々、利用者も増えていることもあって、少ない初期投資で堅実に稼げる人気の活用方法です。
高利回りであること
アパート・マンションの経営の利回りは8%を超えればいい方だといわれていますが、トランクルームの利回りは悪くても10%台、普通は20%台になりますから、アパート・マンション経営に比べると、高利回りだといえます。
高利回りなので、資金回収した後に、別の場所にトランクルームを増設して、多店舗展開しているオーナーさんもいます。
管理運営が楽なこと
管理する項目が少ないうえに、フランチャイズ本部がかなりのことまでやってくれますから、オーナーがやることはあまりありません。
また、コンテナボックス自体壊れることがほとんどありませんから、メンテナンスの手間も費用もほとんどかかりません。
立地の制限を受けにくいこと
アパートやマンションのような賃貸物件とは違い、トランクルームで生活をするわけではないので、駅チカじゃなければ入居者が来ないなどというようなことはありません。
単純に倉庫代わりに使うだけですから、立地条件の制限を受けにくくなります。要するに生活圏内から少し離れていても、利用者がいるということです。
他の土地活用に転用しやすいこと
トランクルームは土地の上に設置しているだけなので、万が一失敗した場合に、他の土地活用に変更するケースでも、比較的簡単に撤去することができます。
以上がトランクルーム経営のメリットになります。次にデメリットをみていきます。
トランクルーム経営のデメリット
トランクルームを経営していると発生するデメリットには、どんなことがあるのかということを説明していきます。トランクルーム経営で発生するデメリットは主に3項目あって、それは次のとおりです。
- 賃貸料の滞納処理や荷物の処分が大変
- 税制優遇措置の恩恵が薄い
- 集客が大変
このようなデメリットが発生することがありますので、項目別に内容を見てくことにします。
賃貸料の滞納処理や荷物の処分が大変
賃貸物件ほど頻繁ではありませんが、賃貸料の滞納や荷物の処分が発生するケースがあります。
一番の問題点は賃貸料の滞納で督促や回収ができなくても、勝手に荷物を処分することが出来ませんから、契約書の約款どおりの期日まで次の契約者を入れることはできません。
その間、その部屋の賃料はなしですから、全体の稼働率を下げてしまうことになります。
税制優遇措置の恩恵が薄い
コンテナは建築物とは認められませんから、住宅地で受けられる固定資産税の優遇措置が受けられません。
しかし、駐車場と同じように舗装をしてあると構造物と解釈される場合もあり、恩恵が受けられるケースもありますが、いずれにしても税制優遇措置を受ける可能性は低くなります。
集客が大変
トランクルームは不動産のポータルサイトで集客することが出来ないので、フランチャイズ本部のサイトに、自分でホームページを開設するケースが多いようです。
あとは新聞の折り込み広告や、店舗の大型看板で訴求していくのですが、利用者が認知して借りるという行動に出るまでは、結構時間がかかりますから集客は大変です。
しかし、いったん経営が軌道に乗り出すと、利用者が途切れることはあまりありません。
トランクルーム経営を始める際の流れと手続き
トランクルームの経営を始める手段としては、フランチャイズに加盟することが一番手軽で確実な方法だといえます。
フランチャイズ本部は知名度もありますから、その看板を使える強みもありますし、なによりも煩雑な手間や知識も要りません。
トランクルームのフランチャイザーはいくつもありますから、複数企業の説明会に参加して比較する必要があります。 納得のいく材料があれば、担当者とじっくり話し合ってから契約をするとよいでしょう。
一方のすべて自分で行う場合の手続きですが、
- 舗装業者手配
- コンテナの調達から設置業者の手配
- 電気工事業者の手配
- 法的な申請
- 開業してからの管理業務
などがあり、かなり大変になるので、フランチャイズに加盟するのがおすすめです。
ここまで、トランクルーム経営について解説してきました。トランクルームは住宅に大きな収納スペースがない人や、荷物が増えてしまった人などに向けたサービスで人気があり、今後の成長が期待できる分野で、利回りも高いことが特徴です。
しかし、都市部ではすでに供給過剰になっているエリアもありますから、開業を考えているようでしたら、しっかりとしたマーケティングリサーチをやってからにしないと失敗することも考えられますので、注意して下さい。
