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自宅を貸した場合の家賃相場や売った場合とのメリットデメリットを比較しています。一軒家の家賃相場は地域によりますが、安いと約5万、高いと約30万とかなりの開きがあります。
家を貸すメリットとしては、賃料収入が得られ、税金対策にもなりますが、空室対策や部屋の管理、災害のリスクを想定しておく必要があります。売却のメリットはまとまった現金収入が入り、ローン返済に充てる事ができるが、所有資産が無くなってしまいます。
貸すと売る両方のメリットデメリットを比較して、どちらが自分に合っているか判断するのがポイントになります。
- 【目次】家を貸す場合の相場やメリットについて
家を貸す場合の家賃相場
同じエリア内の類似物件と比べて割高であれば誰も借りてはくれません。逆に、安ければいいのかと言うとそうではなく、安くした分、オーナーの利益が減ってしまいます。
賃貸経営が成功するかどうかは家賃の設定にかかっているので、家賃は慎重に決める必要があります。ですが、適正な家賃の決め方はとても難しく、どうすればいいのか迷ってしまう人も多いです。
まずは、近隣物件の家賃相場を参考にしてください。安く借りたい借り手と高く貸したい大家の双方が納得した金額なので、ちょうどいいバランスの金額になっています。
家を貸すかで迷っている場合には、賃料相場を見ていくらなら貸せそうか検討してみてください。そうすればおおよその見込み収入が分かり、賃貸の判断基準としても活用できます。
ここからは、主要都市の家賃相場を紹介していきます。今回は、東京都、大阪府、福岡県の三大都市をピックアップしました。エリアによって価格差があるので注意してください。賃料は物件の状態だけでなく、周辺エリアの暮らしやすさも影響します。
尚、対象となる物件は、3LDK、4K、4DKで、2018年1月現在の家賃相場になります。
東京都の家賃相場
まずは東京都の家賃相場です。六本木や赤坂といった高級イメージのある港区がトップになっています。順に、ビジネス街として知られ東京駅のある千代田区、大型ショッピングビルが目立つ若者の街、渋谷区と続きます。
- 港区・・・37.99万円
- 千代田区・・・35.14万円
- 渋谷区・・・34.83万円
- 中央区・・・31.76万円
- 品川区・・・30.43万円
- 新宿区・・・28.17万円
- 目黒区・・・28.15万円
- 文京区・・・23.68万円
ベスト8でも20万円以上です。軒並み高く、さすが人口密集地の東京という感じがしますね。逆に、家賃が低い方からも見てみましょう。
- あきる野市・・・7.4万円
- 青梅市・・・7.61万円
- 羽村市・・・7.70万円
- 福生市・・・8.01万円
- 東大和市・・・9.16万円
- 昭島市・・・9.48万円
23区を外れるとだいぶ家賃が下がっていますが、最も安くて7万円台というのも高い水準です。
大阪府の家賃相場
続いて、大阪の家賃相場です。
- 大阪市北区・・・20.87万円
- 大阪市西区・・・16.90万円
- 大阪市中央区・・・16.38万円
- 大阪市天王寺区・・・14.02万円
- 大阪市浪速区・・・13.97万円
- 大阪市福島区・・・13.56万円
20万円を超えているのは最も高い大阪市北区のみで、他は高くても10万円台です。大阪府も日本を代表するエリアですが、東京都と比べると低くなっています。安い順も紹介します。
- 泉南市・・・5.41万円
- 阪南市・・・5.73万円
- 河内長野市・・・6.04万円
- 柏原市・・・6.23万円
- 貝塚市・・・6.27万円
- 羽曳野市・・・6.56万円
最も安いエリアでは5万円台まで下がっています。
福岡県の家賃相場
福岡県の家賃相場です。こちらも高い順から見ていきます。
- 福岡市中央区・・・15.92万円
- 北九州市門司区・・・12.33万円
- 福岡市早良区・・・11.60万円
- 福岡市博多区・・・10.27万円
- 福岡市城南区・・・9.91万円
- 福岡市南区・・・9.79万円
最後に、福岡県の家賃も安い順に並べます。
- 直方市・・・5.38万円
- 中間市・・・6.11万円
- 飯塚市・・・6.20万円
- 大牟田市・・・6.39万円
- 宗像市・・・6.51万円
- 小都市・・・6.58万円
大阪と福岡は近い価格帯になっていますね。やはり、日本の中心地であり人口が密集する東京が突出して高い印象があります。上記以外の地域の家賃相場を知りたい人は以下の参考サイトで確認してください。
※参考サイト：LIFULL HOMESの家賃相場
家賃相場を活用する際のポイント
家賃相場はあくまでも平均賃料を意味しています。東京都港区内のすべての物件で38万円近い賃料が取れるわけではないので、注意してください。
家の周囲に賃貸の家があれば、賃料を調べてみることが大切です。自分の家の家賃を考える際には、区や市といった行政単位で見るのではなく、対象エリアをぐっと絞って、周辺にある類似物件の家賃を把握するようにしましょう。
家を貸す際の注意点
家を貸す際にも、メリットとデメリットの両方をしっかりと理解しておいてください。プラスの面ばかりだけではなく、当然マイナス面もあるので、注意してください。
メリット
家を貸す際のメリットは次の通りです。賃料収入を得られるだけでなく、事業化によって節税をすることもできます。
賃料収入が得られる
入居者からの賃料がオーナーの収入になります。税金や維持管理コストをひいた額が実際の利益なので、どのくらいのランニングコストがかかるのかを収支シミュレーションの段階で試算しておく必要があります。
一度借りてくれれば、基本的には二年間の賃貸契約が続くのは魅力的なメリットです。ホテルのように日々新しい顧客を探さなくてよく、入居者がいる限りは一定の賃料収入が約束されます。
税金対策にもできる
事業として家を貸す場合、家そのものに課税される固定資産税や、購入時に組んだローンの金利分を経費計上することができます。
確定申告をしなければならないので手間はかかりますが、家を所有しているだけの状態と比べると節税効果が高まります。
将来的に自分が使うこともできる
賃貸をしなくなったあとは、所有者である自分が自由に利用できます。
売却したあとにやっぱり賃貸にしようと思っても、また買いなおさなくてはなりません。売却するということは、自分の自由にはできないということです。
貸すだけなら、家の所有権は残ります。将来的に自分が住む可能性が少しでもあるならば、手元に残して賃貸したほうがいいかもしれません。。
デメリット
家を貸すデメリットは、借り手にまつわるものが多いです。
入居者が見つからず空室になる能性がある
入居者がいなければ収入は入りません。どんなに優れた物件でも借り手が必ず見つかるわけではないので、賃料収入が得られない可能性はゼロではありません。
たとえ入居者がいない状態でも、維持管理コストがかかります。入居者の有無に関わらず、建物の劣化も進んでいきます。外壁や水道管などの修繕費用も見通しておかなければなりません。
また、入居者を募集する間は、人が住める状態を維持する必要もあります。空室だからと言ってそのまま放っておいてはいけません。
賃料収入の中から維持管理コストを負担できればいいのですが、収入がない状態だとオーナーの自腹となり、空室期間の間に赤字がどんどん膨らんでいくこともあり得ます。
家賃を下げれば収入が減る
空室が続くと、なんらかの入居者対策が求められます。対策のひとつとしては、家賃の減額があります。周辺の相場価格よりも安くなれば、借り手には魅力的な物件に映ります。
しかし、家賃を下げるということはオーナーの収入が減ることを意味しています。家を貸す段階で考えていた収支シミュレーションが崩れて、自分の生活が厳しくなるでしょう。
さらに、ローンの残債が残っている場合には、もともと設定している毎月の返済額にも満たなくなる可能性もあります。そうなると経済的に困り、家を手放さざるを得なくなってしまいます。賃料の安易な下げ過ぎには要注意です。減額するのであれば、慎重に行うべきです。
どんな入居者が入るか分からない
入居希望者からの問い合わせが入った場合、契約の前段階において、仲介を担当する不動産会社が審査を行いますが、内容は借り手の年収や勤務先を自己申告してもらうレベルにとどまります。
つまり、実際にどんな人が入居するのかは、入居してからでないと分からないのです。常識のある人がほとんどですが、まれに困った人が入居してきます。
たとえば、深夜に大きな騒音を発生させたり、粗大ゴミを所定外のところに捨てたりといった、近隣住民に迷惑をかける行為が続く場合があります。家賃を滞納される可能性だって捨てきれません。
入居中には問題がなくても、契約終了時に敷金返還の話がまとまらず、トラブルに発展することも考えられます。どんな人が入居するにしろ、トラブルが起きうるリスクが完全になくなることはないと理解してください。
災害に遭うかもしれない
2011年の東日本大震災のような大災害が再び起きないとも限りません。日本は地震が多い国である以上、どこであっても災害リスクから逃れることはできないでしょう。
耐震性の高い建物を建てておくことが対策となりますが、1981年（昭和56年）よりも前に建てられた家の場合、現在の耐震基準を満たしてはいません。古い建物であればより一層、災害には注意しなければなりません。
家が倒壊するほどでなくても何らかの被害を受けたことで、賃貸できる状態ではなくなってしまうこともありますし、修繕費用が莫大にかかったり、解体を余儀なくされることもあります。
災害は避けようがないので、オーナーが取れる対策に限りがあるのが難しいところです。
住宅ローンが残っている家でも貸せるのか？
購入時に組んだ住宅ローンの返済中に家を貸せれば、返済の負担が大きく減ります。しかし、ローンが残っている家の場合は簡単に貸すことはできません。
まずは、住宅ローンの条件を確認する必要があります。「家の名義人が住むこと」を条件として住宅ローンが組まれているはずです。
家を誰かに貸すと、ローンを組んだときに金融機関と取り交わした条件に合わなくなってしまいます。住宅ローンが残っている家を貸したいのであれば、金融機関への相談を忘れないでください。
どうして金融機関への相談が必要かと言うと、住宅ローンは一般的なローンよりも金利が低く設定されているからです。生きるうえで必要不可欠な家を買うためのお金だからこそ、借りやすくなっています。それにも関わらず賃貸をしたのでは、金融機関からすれば、「話が違う」ということになるのです。
賃貸をするために家を所有するのであれば、賃貸用のローンを組みます。したがって、自分が住む家のローンを組んだあとに賃貸をする場合には、住宅ローンから賃貸用のローンに借り換える必要があります。
バレないだろうと思って金融機関に秘密で賃貸するのは絶対にやめましょう。残債の一括返済を求められても文句は言えません。金融期間に黙っていれば、結果的に大きな損をすることを覚えておいてください。
家を売却する場合
家を貸す以外には、売却する選択肢もあります。実際、貸すか売却のどちらがいいのか悩む場面は少なくないでしょう。基準が分からないとなかなか結論を出しにくいですが、これから説明するポイントに絞って考えていくと、どちらがベストなのか分かってくると思います。
メリット
家を貸さずに売却するメリットは、「現金化」というキーワードに尽きます。
まとまった現金収入になる
家を貸す場合の賃料収入は、先ほど見たように一か月あたり10万円以上取れればいいほうです。一年に換算すると、12か月分なのでおよそ120万円になります。表面利回りが７%だとすれば、単純計算で15年くらいでようやく家の購入代金を回収できる計算です。
売却するのであれば、通常は購入金額よりも安い金額になりますが、数千万円単位のお金が一気に入ります。すぐにまとまった現金収入が必要な人には、売却が有効です。
ローンの残りを一括返済できる
売却で得た現金を残ったローンの返済に回すことができます。この場合はただ売却すればいいというわけではなく、ローンを返済できる額で売却する必要があります。
家を手放したのにローンの返済だけが残ってしまったら最悪です。できる限り高い価格で売却し、ローンを一括返済してしまうのが鉄則でしょう。ローンを支払った上で、手元に現金が残るくらいの高価格で売ることを目指してください。
そのためにも不動産会社選びがとても重要です。売却の仲介を担当する不動産会社によって、販売価格が異なるからです。なるべく高い価格で売却したいのであれば、最低3社以上には査定を依頼するようにしましょう。その中から良さそうな不動産会社を見つけていきます。
ランニングコストが不要になる
建物は定期的にメンテナンスをする必要があります。たとえ入居者がいない状態であっても劣化が進むため、どうしてもランニングコストがかかってしまいます。税金も同様です。
売ってしまえば家はなくなるので、修繕コストも税金もかかりません。将来にかかる支出と手間が、家と一緒に消えてなくなります。
家の買い替えもできる
なんらかの理由で別の家に買い替えたいときも、今の家を現金化して新たな家の資金に充てることができます。
新しい家の購入額には満たずにローンを組むとしても、貯金がなくなることに対するリスクヘッジになります。売却金額のぶんだけ、借入額の負担が軽減されます。
デメリット
家を売却する場合の最大のデメリットは、実物が手元から家が消えてしまうことです。手放してスッキリしたいと考えるなら、デメリットはほとんどないとも言えます。
所有資産がなくなる
家を売ってしまえば、手元にはなくなります。売却価格の現金が残るのみです。経済状態がインフレ（現金の価値が下がる状態）の場合、不動産を持っている方が得をすることになります。
単純に現金が欲しいのであれば別ですが、不動産の現金化によって損をする可能性があることは頭に入れておきましょう。
家賃収入がなくなる
家を貸していた場合には、入ってきた家賃収入がなくなります。売却額との兼ね合いで、貸し続けるのと売ってしまうのとでは、最終的にどちらが得かを計算してみるとよいでしょう。
多少損をしてもいいから売却して、とりあえずすぐにでも現金化したいという考え方もアリです。
売れないかもしれない
売りに出しても売れないこともあります。そんなときは、売却額を下げたり、業者買取を検討したりします。価格よりもとにかく売却できることを最優先にするならば、買い手が有利な条件に変更するため、あなたが得る利益は減ります。
売却するだけでもお金がかかる
不動産会社に支払う仲介手数料、印紙税などがかかります。結果として売却益が減ることになるので、売却時に出ていくお金も考慮しなければなりません。。
迷っているなら「貸す」と「売る」の収支を比較しよう
多額の現金がすぐに必要、あるいは家を手放したい希望や事情があるならば、売却するしかありません。一方で家を手放したくないのであれば、賃貸で賃料収入を得て、経済的なメリットを受けるといいでしょう。
家を貸すか売るのかの判断の分かれ目は、「家をすぐに現金化したいかどうか」という点です。自分の事情に合わせて、どちらかを選択してください。。
ただ、どちらが得なのかという観点で考えると、家を貸すよりも売ってしまったほうがメリットが大きいと言えます。
物件を手放したい事情が実現できたうえで、多額の現金収入をすぐに得られるからです。賃貸だと、どうしても維持管理に費用や手間がかかります。得られる収入も、売却に比べると毎月ちょっとずつです。
貸すか売るか迷っているならば、まずは収支シミュレーションを行ってみてください。「貸したときの賃料」と「家を売ったときの価格」から見込み収入を調べ、最終的にいくらの利益となるのかを比較してみましょう。
貸すか売るかで迷っている人におすすめなのが、「スモーラ」の一括査定です。不動産の一括査定サイトですが、賃貸の査定も行っています。
賃貸と売却の比較ができる便利なサイトで、賃貸か売却どちらにしようか悩んでいる人には、無料で利用できるのでおすすめです。
売却におすすめの査定サイト
売却することが決まっている場合は、以下のサイトがおすすめです。高く売却するには業者選びがとても重要です。信頼できる業者と売却活動を進めていきましょう。
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