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一戸建てとマンションのどちらであっても、家を売る際に必ず知っておきたいのが「契約不適合責任」についてです。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月1日に施行された改正民法によって「契約不適合責任」という名称・ルールに変わりました。
この責任を知らずに売買を進めると、引き渡し後に大きなトラブルとなってしまうケースは珍しくありません。
※本記事の情報は2026年7月時点のものです。契約内容や特約によって実際の責任範囲は変わるため、契約前に必ず不動産業者や司法書士に確認してください。
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ
2020年3月31日以前に締結された売買契約には旧民法の「瑕疵担保責任」が適用されますが、2020年4月1日以降に締結された契約にはすべて「契約不適合責任」が適用されます。これから家を売却する人は、基本的に契約不適合責任のルールで考えて問題ありません。
契約不適合責任とは、引き渡した家の種類・品質・数量が契約の内容に適合しないとき、売主が買主に対して負う責任のことです。「隠れた瑕疵（欠陥）」という言い方から、「契約の内容に適合しているかどうか」という考え方に変わったのが大きなポイントです。もちろん、売主が業者でも個人でも責任を負う点は変わりません。
契約不適合責任の事例
家を売った後に、雨漏りが発覚したとします。もちろん、売主も雨漏りをしていることを隠していたわけじゃなく、本当に知らなかったとします。
しかし、この契約不適合責任がある限り、知らなかったでは済ませることはできません。このように売主すら知らないような不具合が家の売買には潜んでいるのです。
契約不適合責任のもとで買主が請求できる内容は、旧・瑕疵担保責任の時代よりも広がっています。主なものは次の4つです。
- 追完請求権：修補（修理）や代替物の引き渡しを求める権利
- 代金減額請求権：修補に応じてもらえない場合などに代金を減額してもらう権利
- 損害賠償請求権：売主に帰責事由がある場合に損害の賠償を求める権利
- 契約解除権：不適合の程度が重大な場合に契約自体を解除する権利
損害賠償請求権については売主側に帰責事由（落ち度）が必要ですが、追完請求・代金減額請求・契約解除については、売主に落ち度がなくても買主が請求できる点に注意が必要です。
保証期間はどのくらい？
民法上は、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知すれば責任を追及できると定められています。ただし、個人間の不動産売買では契約書の特約によって責任を負う期間を短縮するのが一般的で、中古住宅の場合は引き渡しから1ヶ月～3ヶ月程度に設定するケースが多く見られます。
ただし、売主が宅地建物取引業者（買取業者など）の場合は、宅建業法によって「引き渡しから最低2年」を下回る特約は無効とされています。個人が事業者に家を買い取ってもらう場合は、逆に売主（個人）が負う契約不適合責任を契約で免責・限定する特約を結ぶのが一般的です。
また、建物の築年数が20年や30年を過ぎているような一戸建て住宅の場合、建物には何らかの不具合があって当然と考えられるため、売主と買主が合意すれば契約不適合責任を免除する特約を結ぶことも可能です。
なお、新築住宅については「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」という別の法律により、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引き渡しから10年間の保証が売主・請負人に義務付けられています。この10年保証は民法改正の影響を受けず、契約不適合責任とは別枠で存続している制度です。
契約不適合責任をカバーする保険も
契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負うことを不安に感じ、個人間売買を諦めて買取り業者に売却するケースも増えています。
また、契約不適合責任を保険でカバーできる商品も広く利用されています。国土交通大臣の指定を受けた保険法人が運営しているので、制度として安心して利用できます。
保険商品の詳細については、以下のホームページを参照してください。
・住宅瑕疵担保責任保険協会
https://www.kashihoken.or.jp/
