家や土地を売却した時は確定申告は必要なの？

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自己所有の家屋や土地を売却した場合に、確定申告は必要なのかという疑問があります。結論から言うと、売却益が出た場合も売却損が出た場合にも、必ず確定申告は必要です。

理由は売却益が出ていれば、その金額によって所得税と住民税を納める必要があり、売却損が出ている場合は税金の還付を受けられる可能性があるからです。

確定申告をしないで放置してしまうと売却益が出ている場合は、脱税したことになりますから注意が必要です。

仮に本人が忘れていても、不動産に関する権利関係を示す登記情報は税務署に届いて、税務署から通知がくるので、心配はいりませんが、通知を紛失しないように注意が必要です。

それでは、売却した時の確定申告について、説明していきます。

売却益があるケース

売却益がでていると、利益額に対して課税されます。売却益のことを譲渡所得といって、分課課税という方法で税額の計算をします。分課課税という方法は、譲渡所得を給与所得やその他の所得と区分して計算をする方法です。

課税譲渡所得の計算は、譲渡額から取得費用と譲渡費用、そして特別控除額を差し引いた金額を算出します。

譲渡額とは売却金額で、取得費用とは売却した土地家屋の購入費です。譲渡費用とは媒介契約をした不動産業者に支払う仲介料や測量費です。他にも賃貸物件を売却した場合に支払った立退料や、更地にして土地売却をしたときの建物解体費用なども含まれます。

次に特別控除額ですが、自分の住んでいる物件を売却した時には最高で3,000万円、収用といって国や自治体などが公共の目的で買い取った場合には最高で5,000万円が所得から控除されます。計算式をまとめると以下になります。

課税譲渡金額＝譲渡額－（取得費＋譲渡費用＋特別控除額）

次に税額の計算ですが、算出された課税譲渡金額に税率をかけて算出します。

税率には2種類があって、売却した物件の所有期間によって違います。1つは長期譲渡所得といって、物件の所有期間が5年以上の場合です。もう1つが短期譲渡所得といって、物件の所有期間が5年以下のケースになります。

各々の税率ですが、長期譲渡所得の所得税が15%、住民税が5%です。一方、短期譲渡所得の所得税は30%、住民税は9%になっています。

軽減税率の特例

売却益が出た時にも、軽減税率の特例が2種類あります。

1つは、10年以上所有していたマイホームを売却した時の課税譲渡所得額です。3,000万円の特別控除額を適用した後の課税譲渡所得金額が、6,000万円までの部分の税率が所得税は10%に、住民税は4%に軽減されます。

この特例措置に必要な書類は、売却物件の登記簿謄本です。

もう1つは譲渡益の課税を繰り延べる特例です。譲渡価額が1億円以下、居住期間10年以上などの条件を満たすと、マイホームを売却した前年から翌年までの3年間の間に家の買い換えをしたときに,譲渡益の課税の繰り延べが出来ます。

この時の物件の条件ですが、土地面積は500㎡以下、床面積は50㎡以上、築年数25年以内、あるいは耐震建築であることになります。

この特例措置に必要な書類は、

• 売却物件の登記簿謄本
• 売買契約書
• 取得物権の登記簿謄本
• 耐震基準適合証明書

の4種類になります。

損失があるケース

売却損が発生している場合には、税金は発生しません。

条件によっては「住居用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」という特例措置を受けられます。

特例措置を受ける条件は、物件の所有期間が5年以上で、売却の前年から翌年までの3年間の間に新たに物件を購入することです。売却損の金額を給与などの所得と損失通算をして税金を安くできることと、繰り越し控除をすることが出来ます。

買い換える物件の条件ですが、床面積50㎡以上で取得した年の12月31日時点でローンの残りが10年以上あることと、取得した翌年の12月31日までに居住できることになります。

この特例措置に必要な書類は、

• 売却物件の登記簿謄本
• 取得物権の登記簿謄本
• ローン残高証明書

の3種類です。

他にも特例措置を受けられる条件があって、「特定住居用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除特例」という措置です。

特例措置の条件ですが、売却物件の所有期間が5年以上であることと、売却契約締結前日の段階で、ローンの残りが10年以上あることです。

この特例措置に必要な書類ですが、

• 売却物件の登記簿謄本
• ローン残高証明書

の2種類です。いずれの場合も、

課税譲渡金額＝譲渡額－（取得費＋譲渡費用＋特別控除額）

で金額を算出して損失額を決定できます。
それと繰越控除特例が適用されるのは、合計所得が3,000万円以下の年度に限定されていますから、注意してください。

確定申告のやり方

不動産を売却した時の確定申告ですが、企業に勤務をしているサラリーマンでもやらなくてはいけません。

確定申告の流れとしては、次のようになります。

1. 確定申告に必要な書類を用意する
2. 譲渡所得の内訳書土地建物用を用意する
3. 確定申告書の作成をする
4. 出来上がった確定申告書を点検する
5. 確定申告書を税務署に持っていき、手続きをする

このように大きく別けても5段階のステップがあります。

慣れないとなかなか大変な作業になりますから、会計ソフトなどを使って書類を作成することになります。しかし、会計ソフトも使い慣れていないと、難しい面もあります。

国税庁のホームページなどを閲覧すると、確定申告書の書き方を見ることもできるので、参考にして間違いのないようにしないと、税務署に持っていっても訂正を強いられますし、その結果何度も足を運ぶことになります。

税務署は基本的に平日の日中しか受け付けていませんから、会社を休んでいかなくてはなりません。それと、3月に入ると税務署の窓口は確定申告で混み合います。窓口で1時間以上待つこともあるようです。

そこで、税理士に費用を払って確定申告をしてもらう方法も視野に入れた方がいいと思います。

費用は確定申告書を作って代行してもらうだけでしたら、数万円という感じです。基本的にサラリーマンでしたら毎月の所得も分かりやすいですから、データをまとめてから持っていけば仕訳の必要性もないので、この程度の金額で済みます。

会社を休んで大変な思いをするよりも、案外確実で楽にできる可能性が高いといえますから、検討してみるといいかも知れません。