住宅ローン特約や買換え特約など停止条件付契約に注意

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買主が不動産を購入するには、金融機関でローンを組むケースや、所有している不動産の売却金額で購入するケースなどがあります。

ローンの審査が通らない場合や、所有している不動産が売却できない場合の不動産契約は、どうなってしまうのでしょうか。

不動産の売買契約には、住宅ローン特約や買い替え特約のように、停止条件付契約がつくことが多くて、売主にとってマイナスと思えるような契約内容が盛り込まれています。

停止条件付契約でなければ、買主は手付金を返金してもらえないとか、契約違反に問われることになりますから、安心して不動産を購入しようという気持ちにはなれません。

ここでは、売主にとって不利になると思える、住宅ローン特約や買い替え特約といった停止条件付契約について、わかりやすく説明をしていきます。

住宅ローン特約とは

住宅ローン特約とは、一言でいうと「買主保護」を目的にした条項です。

個人が不動産売買をするときにはいわゆる「住宅ローン」を使うことが一般的なのですが、ローンの申し込みをするときには物件売買の契約書を金融機関に提出しなくてはいけません。

つまり買主はまだ購入資金を手にする前に手付金を支払って、物件売買契約を締結しなくてはいけないことになります。

そして金融機関が必ず物件の買主であるローン契約を希望している人に対して、ローンの承認をするとは限りません。ローン審査が不通過になることもあります。

こうなると、物件売買契約を白紙に戻す必要があります。白紙に戻すと買主は手付金の返金を求めることができなくなります。場合によっては契約違反に問われることもあります。

このようなトラブルを回避するために、物件売買解約条項に「住宅ローン特約」という、ローン審査が不通過になった場合無条件で契約を白紙に戻して手付金は返金する、というような意味の条項を設定しています。

この条項があるために買主は安心して、物件売買契約を締結することができますし、この条項無しで、買主と不動産契約を結べる可能性は低くなります。

仮審査と本審査の違い

住宅ローンの審査には仮審査とか事前審査といわれるものと、本審査の2種類があるということがいわれています。

仮審査を通過したから本審査も大丈夫だと思っていたら、本審査で落ちてしまったという話を聞くことがあります。そうなると仮審査と本審査には何か違いがあるのか？　という疑問が出てきますので、それぞれの内容について説明をしていきます。

仮審査

まず仮審査の主な審査内容ですが、返済負担率という年収に対するローン返済額が占める割合を審査します。ローン契約希望者の年収、勤続年数、雇用形態、自己資金などが審査内容になります。

次に他の借り入れについて審査があります。他の借り入れも含めなければ返済負担率を正確に算出できないからです。

この他にも本人の同意があれば、個人信用情報のチェックもします。過去に返済の遅滞や未納をしたことがあるなどの金融事故の有無や、自己破産や債務整理の履歴があるかどうかなどを調べます。

ちなみに仮審査を受けたからといって、必ず本審査を受けなければいけないという拘束力はありませんし、仮審査に落ちたからといって信用情報に載ることもありません。

本審査

本審査は仮審査と同じ内容をよりシビアに審査することに加えて、ローン対象物件の担保性と建築基準法をクリアーできているのかなどの、内容を細かく見ていきます。

さらに仮審査では返済負担率だけを見ていましたが、本審査では年齢と勤務先の規模や経営状態などの信頼度も加味されます。そして団信に加入できる健康状態であることなども、大きな要素になっています。

つまり主なポイントは3つで、「借入額に問題がないこと」「返済能力が十分にあること」「団信に加入できる健康状態であること」になります。

ちなみに審査結果は別にして、本審査を受けたことは必ず記録に残ります、これは、金融機関で情報を共有するためなので、仕方のないことです。

買い換え特約とは

買い換え特約とは買主が所有している物件を売却した代金で、物件を購入するケースにつける条項です。

万が一、買主が所有している物件が売れなかった場合は、物件購入の契約を白紙に戻して手付金を返金してもらえるという約定になります。

つまり買主の所有している物件の売却が不調に終わったという、一定の条件下で契約解除権を使うことになりますから、売主側としても買主側としても、ある程度の条件を明記しておくことも必要です。

例えば次の3点は明記したほうが、買主が契約解除権を行使したときにもめる要素が減りますからベターです。

• どんな物件がいくらの金額でいつまでに売却できないときに買主が権利行使をするのか
• 買主が権利行使をした場合、売主は受領した手付金などを返金するのかどうか
• 買主が権利行使した場合損害賠償義務などが発生しないこと

特に、期限に関してある程度はっきりさせておかないと、自分の売却活動に支障をきたす可能性があるので、注意が必要です。

特約が適用されないケース

売買契約書にローン特約条項が盛り込まれていても、場合によっては特約事項が適用されないケースもあります。主な原因は2つで、それは次のようなことです。

意図的に書類不備を起こす

ローンの申し込みをするときに書類の不備や、必要な書類の提出遅れを意図的に起こしてローン審査を妨害の上、わざと不通過になるようにしていたことが分かると、ローン特約は不適用になります。この場合ですが、手付金の返還はありませんし仲介手数料が戻ってくることもありません。

金融機関の指定が未記入

金融機関の指定が明記されていない場合ですが、他のローンの返済状況や頭金などの自己資金総額などの面で審査に悪影響が出ますから、ローン審査が不通過になるケースもあります。

この場合、仲介を依頼した不動産業者から売買契約解除を受け付けてもらえないことになり、他の銀行で改めてローンを申し込むように言われることもあります。

以上が住宅ローン特約や買換えの解説になります。一見すると、売主にとって不利な条件になりますが、条件をつけないと買主と契約できないでしょう。ただし、特約が適用されないケースもありますので、契約したままにしないで、買主の様子をチェックしておく必要があります。