一戸建ての事故物件を売る際の心理的瑕疵責任について

一戸建ての事故物件を売る際の心理的瑕疵責任について

自己所有している借家で、殺人事件や自殺騒ぎがあった場合、その物件は事故物件になります。

築年数も浅くて、いい材料を使って建てた家なので、事件や事故のあった部屋だけリフォームすれば、それほど問題には無いだろうと思いますが、実際はどうなのでしょうか?

このような事故物件を売却する際の注意点を解説しているので、参考にして下さい。

事故物件における心理的瑕疵

事故物件とは別のいい方で訳あり物件ともいい、刑事事件に該当する事柄と、それ以外のことで死亡した人が出た不動産物件のことをいいます。

刑事事件に該当するのは、殺人・自殺・放火などがあり、それ以外の事とは孤独死・災害・事故などが挙げられます。

これらの事があると建物の設備に瑕疵はなくても、住人の心理に対しての「心理的瑕疵」が発生します。先ほどの殺人や自殺、自宅での死亡以外にも、暴力団員や重大な犯罪歴のある人が同じ建物に住んでいる場合も心理的瑕疵に入ることがあります。

また、科学的には何の根拠もありませんが、幽霊や出たり超常現象が起きるなどという噂のせいで、極端に定着率が悪い場合も、心理的瑕疵になることもあります。

このように住人の心理に対して発生する心理的瑕疵は、明確に言い切れない面がたくさんあるので、家を売却した後のトラブルを避けるためには、細心の注意が必要です。

事故物件での告知の範囲と期間

事故物件を売る時には、必ず事実を購入希望者に告知しなくてはいけないという義務が、売主にはあります。

この義務は売主にとっては購入希望者を遠ざけてしまう可能性があるので大変悩ましい問題なのですが、告知をしておかなければ法に触れてしまう可能性があります。

告知の方法ですが、基本的には重要事項説明書の備考欄、売買契約書の特約事項、物件状況報告書にどんな心理的瑕疵があるのかを記載します。

告知の範囲はどこまであるのか、告知しなくてはいけない期間はどのぐらいあるのかなど、どうしたらいいのかということを解説していきます。

告知義務の範囲

売り物件の中でどのようなことが起きると告知義務の範囲になるのかというと、まず人が死亡したケースです。自殺・他殺・不審死・変死・火災による焼死・自然死でも期間を置いて発見された、などがこの例にあたります。

基本的には部屋の中や敷地内で起きた事故や事件になりますから、通勤中に事故に巻き込まれたとか、倒れて搬送先の病院で亡くなったなどという例は、事故物件に相当しないので、告知義務はありません。

他には、生活圏内に暴力団事務所があることが分かっている場合には、告知義務が発生します。これは、暴力団同士の抗争に巻き込まれることが予想されるからです。しかし、売主も媒介契約をした不動産業者も、この事実を知らなければ告知義務には相当しません。

ただし、いくら知らなかったといっても裁判になるケースは、結構あります。言った、言わないという世界になるため難しい問題です。それに、生活圏内ということも、明確な規定がないので難しいところです。

このようなことが起きないように、売却を決めた時には事前に調べておく必要があります。地元の所轄警察署にいって事情を説明すると、どこに暴力団事務所があるのか教えてくれます。

告知義務の期間

告知義務の期間ですが、実はかなり曖昧で明確な期間は定められていません。自殺の場合は、だいたい2~3年だといわれています。。

また、殺人事件があった物件になるとさらに曖昧で、神戸地裁で出た判決では、12年前にあった殺人事件の現場だった土地を、事件のことを知らずに買った不動産業者が買主を訴えた時ですが、売主に瑕疵があったという判決を出しています。

他にも、50年前にあった殺人事件を告知しないで売ったケースでも、「近隣住民の記憶に強く残っている」という理由で、売主側に瑕疵があるという判決が出ているケースもあります。

そうかと思うと、2年前に首吊り自殺をしたことを告知しないで中古住宅を売った売主に対しては、瑕疵にあたらないという判決もあります。

告知期間に関しての基準は「一般的にその瑕疵の存在を認識した時に、物件の購入を断念するか価格を安くしないと買わない」と社会通念上いえるかどうかという裁判所の判断になります。

つまり、心理的瑕疵についてはケースバイケースということになりやすいので、判断に悩む時は弁護士に相談しておいた方がよいでしょう。弁護士は、過去の判例から判断をしてくれますから、適切な判断をしてくれることになります。暴力団事務所の件についても、合わせて相談しておくと良いでしょう。

事故物件の価格相場

事故物件はどうしても売価設定が低くなってしまいます。理由は需要が少ないからです。

少ない需要の中で売却するためには、やはり買主が納得できる条件を揃えなくてはいけません。その最大の要因が価格になります。この程度の心理的瑕疵があっても、この価格だったらという感覚を持ってもらえれば売れます。

家の価格相場

一般的にいわれている事故物件の家の価格ですが、その地域にある普通の物件の価格相場からどの程度落ちるのかというと、自然死で発見までにある程度の時間がかかった場合だと10%、自殺の場合は30%、殺人事件の場合になると50%安くなると言われています。

それに、事故があった部屋はリフォームをすることが必要になるケースが多く、その面でも出費を強いられます。特に、遺体の発見が遅れた場合だといわゆる死臭が強く残るため、リフォームをしないと普通に生活をすることは難しいといいます。

リフォーム代金を売価からさらに差し引くという設定よりも、あらかじめリフォームをしてから売りに出した方が購入希望者に対しては、心理的な面で効果があるともいわれています。

土地の価格相場

事故物件の土地ですが、基本的には家と同じように最大では50%程度安くなることがあります。

そこで更地にすれば売りやすいのではないかと考えますが、解体費用がかなり掛かり、更地にしても事故物件だという事実は消えないので、あまり効果的だとは言えないケースも発生します。築年数が浅い事故物件は、安く住宅を手に入れたいという人にとっては、かなり訴求力のある物件になります。

しかし、いったん更地にして駐車場にしてしまい、一定の年数を経過して事故物件告知の対象から外れるのを待って、その地域の実勢価格で売るという手段もあります。

事故物件をどうしたらいいのかは、かなり悩む所です。不動産業者の中には、事故物件の扱いが得意な業者もいるので、一括査定サイトを使って探すと簡単に見つかるでしょう。

事故物件を相続したらどうすればいい?

事故物件を相続する場合ですが、そのまま何もせずに相続手続きをしてしまうと、通常の相続税がかかってきます。

しかし、事故物件なので資産価値が下がっていることを税務署と相談すると、10%程度評価額を下げてくれるケースがあります。

ただし一律ではなく個別対応になり、必ずしも評価額を下がるわけではないので注意して下さい。不動産業者に事故物件だと判断されても、税務署が同じ判断をするとは限らないわけです。

このような事故物件を相続した場合のいくつかの対策を解説していきます。

空き家にしておく際の注意点

事故物件の告知義務をいつまでしなくてはいけないという、明確な規定はありませんが、自殺などケースだと約2年程度の期間で告知義務が消滅することが多いようです。

このような物件を相続する場合、税務署に相談をして相続評価額を減じてもらい、告知義務期間が過ぎるまで空き家にしておくという手段があります。告知義務が消滅してから物件を売却すれば、普通の物件として売価を設定できます。

ただし、きちんとした管理をしてゴミの不法投棄の対象などにならないようにしておかないと、自治体によっては「特定空き家」に認定されるケースもあります。

特定空き家に認定されると、固定資産税の特例措置が受けられなくなりますから、税金の額はいきなり数倍も高くなってしまいます。

一定期間空き家にしてほとぼりが冷めるのを待つのでしたら、きちんとした管理をすることが大切です。

しばらく更地にしてから売る

事故物件を更地にした方が売りやすいということもあります。家が建ったままだと、住宅としてしか使えませんが、更地にしてしまうと新たに家を建てることも含めて、土地の使い方として選択肢が増えるからです。

また、事件や事故のあった建物は嫌だけれど、建物がなければそれほど気にならないという人もいます。そのため、購入希望者の幅が広がるということで、売りやすくなります。

ただし、建物の築年数が浅い場合は、そのままで売った方が有利な場合もあります。解体費用を考えると、事件や事故のあった部分だけをリノベーションして売った方が損失額が少なくて済むこともあります。

更地する際の注意点は固定資産税の特例措置を受けられなくなる点です。、最大で税額は6倍に税額が跳ね上がりますから、なるべく短期間で売却を完了する必要があります。

土地活用を行う

事故物件の土地をいったん更地にしてから、なにかの土地活用をしながら告知の必要がなくなるまで待つという方法もあります。

更地のままだと固定資産税は最大で6倍になりますが、建物を建てると特例措置が適用されますから、固定資産税を安くすることが出来ます。

駐車場やトランクルームなどを運営すると、上手く収入を上げながら固定資産税を抑えることが可能です。

ただし、駐車場の場合ですがコストを抑えるために砂利敷きにしてしまうと、更地扱いになってしまいますから、最低でもアスファルト舗装程度の投資は必要です。

土地活用の方法としてアパートなどを建てた場合は、事故物件扱いの家賃になってしまうことがあるので、あまりおすすめではありません。

事故物件が得意な不動産屋に売却

事故物件自体は不動産業者にとって、さほど珍しいものではありません。しかし、事故物件を得意としている業者の方が高く買ってくれるケースが多くあります。

事故物件を得意としている不動産業者を探すのでしたら、一括査定サイトで探すと案外簡単に見つけることができます。

短時間で最大5~6社から査定額が提示されます。この中で一番高い金額を提示してきた業者が事故物件に精通しているといえますから、後は実際に担当者と打ち合わせをして比較してみると良いでしょう。

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首都圏や関西圏で家を売却するのにおすすめなのが「おうちダイレクト」です。

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初めて一括査定を利用する方や、契約している仲介業者を変更したいという方は、すまいValueの利用をおすすめします。

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