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自己所有している家屋で、殺人事件や自殺があった場合、その物件は事故物件になります。
築年数も浅くて、いい材料を使って建てた家なので、事件や事故のあった部屋だけリフォームすれば、それほど問題には無いだろうと思いますが、実際はどうなのでしょうか？
このような事故物件を売却する際の注意点を解説しているので、参考にして下さい。
※本記事の情報は2026年7月時点のものです。個別の告知の要否は事案ごとに判断が分かれるため、実際の取引では不動産業者や弁護士に相談してください。
事故物件における心理的瑕疵
事故物件とは別のいい方で訳あり物件ともいい、刑事事件に該当する事柄と、それ以外のことで死亡した人が出た不動産物件のことをいいます。
刑事事件に該当するのは、殺人・自殺・放火などがあり、それ以外の事とは孤独死・災害・事故などが挙げられます。
これらの事があると建物の設備に不具合はなくても、住人の心理に対しての「心理的瑕疵」が発生します。先ほどの殺人や自殺、自宅での死亡以外にも、暴力団員や重大な犯罪歴のある人が同じ建物に住んでいる場合も心理的瑕疵に入ることがあります。
また、科学的には何の根拠もありませんが、幽霊が出るなどという噂のせいで、極端に定着率が悪い場合も、心理的瑕疵になることもあります。
このように住人の心理に対して発生する心理的瑕疵は、明確に言い切れない面がたくさんあるので、家を売却した後のトラブルを避けるためには、細心の注意が必要です。
「人の死の告知に関するガイドライン」とは
事故物件の告知義務については、長い間はっきりとした基準がなく、個別の裁判例に頼らざるを得ない状態が続いていました。そこで国土交通省は、取引実務や過去の裁判例を整理したうえで、2021年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定・公表しました。
このガイドラインは、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上どこまで調査・告知の義務を負うのかについて、現時点で妥当と考えられる考え方を整理したものです。法的な強制力を持つ法律ではありませんが、実務上の判断基準として広く参照されています。
ガイドラインの主なポイントは、次のとおりです。
- 自然死、および自宅での転倒事故や誤嚥（ごえん）など日常生活の中で発生した不慮の死については、原則として告知は不要
- 老衰や病死などの自然死であっても、長期間発見されずに特殊清掃や大規模リフォームが必要になった場合は告知が必要
- 賃貸借の取引では、事件性のある死や特殊清掃が必要になった死であっても、事案の発生から概ね3年が経過すれば、原則として告知の義務はなくなる
- 売買の取引では、賃貸借のような明確な経過年数のルールはなく、事案の重大性や社会的な影響の大きさによって、3年を超えても告知が必要と判断されるケースがある
- いずれの場合も、買主・借主から事案の有無を問われたときや、社会的影響の大きい事件性のある事案については、経過年数にかかわらず告知するべきとされている
このように、売買と賃貸借では告知が必要な期間の考え方が異なる点、そして売買の場合は自殺や殺人などの重大事案については経過年数による一律の免除がない点に注意が必要です。
事故物件での告知の範囲と期間
事故物件を売る時には、上記のガイドラインをふまえたうえで、事実を購入希望者に告知しなくてはいけないという義務が、売主にはあります。
この義務は売主にとっては購入希望者を遠ざけてしまう可能性があるので大変悩ましい問題なのですが、告知をしておかなければ後々のトラブルや損害賠償請求につながる可能性があります。
告知の方法ですが、基本的には重要事項説明書の備考欄、売買契約書の特約事項、物件状況報告書にどんな心理的瑕疵があるのかを記載します。
告知義務の範囲
売り物件の中でどのようなことが起きると告知義務の範囲になるのかというと、まず人が死亡したケースです。自殺・他殺・不審死・変死・火災による焼死・自然死でも長期間発見されなかった、などがこの例にあたります。
基本的には部屋の中や敷地内で起きた事故や事件になりますから、通勤中に事故に巻き込まれたとか、倒れて搬送先の病院で亡くなったなどという例は、前述のガイドラインでも告知の対象にはなりません。
他には、生活圏内に暴力団事務所があることが分かっている場合には、告知義務が発生するとされるケースがあります。これは、暴力団同士の抗争に巻き込まれることが予想されるからです。しかし、売主も媒介契約をした不動産業者も、この事実を知らなければ告知義務には相当しません。
ただし、いくら知らなかったといっても裁判になるケースは、結構あります。言った、言わないという世界になるため難しい問題です。それに、生活圏内ということも、明確な規定がないので難しいところです。
このようなことが起きないように、売却を決めた時には事前に調べておく必要があります。地元の所轄警察署にいって事情を説明すると、どこに暴力団事務所があるのか教えてくれます。
告知義務の期間
前述のとおり、売買の場合は賃貸借のような明確な期間の定めはガイドライン上ありませんが、実務上の目安や過去の裁判例が参考になります。
殺人事件があった物件になると判断はさらに難しく、神戸地裁で出た判決では、12年前にあった殺人事件の現場だった土地を、事件のことを知らずに買った不動産業者が買主を訴えた時ですが、売主に瑕疵（現在でいう契約不適合）があったという判決を出しています。
他にも、50年前にあった殺人事件を告知しないで売ったケースでも、「近隣住民の記憶に強く残っている」という理由で、売主側に瑕疵があるという判決が出ているケースもあります。
そうかと思うと、2年前に自殺があったことを告知しないで中古住宅を売った売主に対しては、瑕疵にあたらないという判決もあります。
告知期間に関しての基準は「一般的にその事案の存在を認識した時に、物件の購入を断念するか価格を安くしないと買わない」と社会通念上いえるかどうかという裁判所の判断になります。
つまり、心理的瑕疵についてはケースバイケースということになりやすいので、判断に悩む時は弁護士に相談しておいた方がよいでしょう。弁護士は、ガイドラインや過去の判例から判断をしてくれますから、適切な判断をしてくれることになります。暴力団事務所の件についても、合わせて相談しておくと良いでしょう。
事故物件の価格相場
事故物件はどうしても売価設定が低くなってしまいます。理由は需要が少ないからです。
少ない需要の中で売却するためには、やはり買主が納得できる条件を揃えなくてはいけません。その最大の要因が価格になります。この程度の心理的瑕疵があっても、この価格だったらという感覚を持ってもらえれば売れます。
家の価格相場
一般的にいわれている事故物件の家の価格ですが、その地域にある普通の物件の価格相場からどの程度落ちるのかというと、自然死で発見までにある程度の時間がかかった場合だと10%、自殺の場合は30%、殺人事件の場合になると50%安くなると言われています。あくまで目安であり、事案の内容や地域の需給によって幅があります。
それに、事故があった部屋はリフォームをすることが必要になるケースが多く、その面でも出費を強いられます。特に、遺体の発見が遅れた場合だといわゆる死臭が強く残るため、リフォームをしないと普通に生活をすることは難しいといいます。
リフォーム代金を売価からさらに差し引くという設定よりも、あらかじめリフォームをしてから売りに出した方が購入希望者に対しては、心理的な面で効果があるともいわれています。
土地の価格相場
事故物件の土地ですが、基本的には家と同じように最大では50%程度安くなることがあります。
そこで更地にすれば売りやすいのではないかと考えますが、解体費用がかなり掛かり、更地にしても事故物件だという事実は消えないので、あまり効果的だとは言えないケースも発生します。築年数が浅い事故物件は、安く住宅を手に入れたいという人にとっては、かなり訴求力のある物件になります。
しかし、いったん更地にして駐車場にしてしまい、告知が不要と判断できるようになる期間を待って、その地域の実勢価格で売るという手段もあります。
事故物件をどうしたらいいのかは、かなり悩む所です。不動産業者の中には、事故物件の扱いが得意な業者もいるので、一括査定サイトを使って探すと簡単に見つかるでしょう。
事故物件を相続したらどうすればいい？
事故物件を相続する場合ですが、そのまま何もせずに相続手続きをしてしまうと、通常の相続税がかかってきます。
しかし、事故物件なので資産価値が下がっていることを税務署と相談すると、一定程度評価額を下げてくれるケースがあります。
ただし一律ではなく個別対応になり、必ずしも評価額が下がるわけではないので注意して下さい。不動産業者に事故物件だと判断されても、税務署が同じ判断をするとは限らないわけです。
このような事故物件を相続した場合のいくつかの対策を解説していきます。
空き家にしておく際の注意点
先述のとおり、賃貸借であれば概ね3年で告知義務が消滅するとされていますが、売買の場合は明確な期間の定めがなく、事案の重大性によっては長期間告知が必要になることもあります。
このような物件を相続する場合、税務署に相談をして相続評価額を減じてもらい、ある程度の期間空き家にしておいてから売却するという手段を考える人もいます。
ただし、きちんとした管理をしてゴミの不法投棄の対象などにならないようにしておかないと、自治体によっては「特定空き家」や「管理不全空き家」に認定されるケースもあります。
これらに認定されると、固定資産税の特例措置が受けられなくなりますから、税金の額はいきなり数倍も高くなってしまいます。
一定期間空き家にしておくのでしたら、きちんとした管理をすることが大切です。
しばらく更地にしてから売る
事故物件を更地にした方が売りやすいということもあります。家が建ったままだと、住宅としてしか使えませんが、更地にしてしまうと新たに家を建てることも含めて、土地の使い方として選択肢が増えるからです。
また、事件や事故のあった建物は嫌だけれど、建物がなければそれほど気にならないという人もいます。そのため、購入希望者の幅が広がるということで、売りやすくなります。
ただし、建物の築年数が浅い場合は、そのままで売った方が有利な場合もあります。解体費用を考えると、事件や事故のあった部分だけをリノベーションして売った方が損失額が少なくて済むこともあります。
更地にする際の注意点は固定資産税の特例措置を受けられなくなる点です。最大で税額は6倍に跳ね上がりますから、なるべく短期間で売却を完了する必要があります。
土地活用を行う
事故物件の土地をいったん更地にしてから、なにかの土地活用をしながら告知の必要がなくなるまで待つという方法もあります。
更地のままだと固定資産税は最大で6倍になりますが、建物を建てると特例措置が適用されますから、固定資産税を安くすることが出来ます。
駐車場やトランクルームなどを運営すると、上手く収入を上げながら固定資産税を抑えることが可能です。
ただし、駐車場の場合ですがコストを抑えるために砂利敷きにしてしまうと、更地扱いになってしまいますから、最低でもアスファルト舗装程度の投資は必要です。
土地活用の方法としてアパートなどを建てた場合は、事故物件扱いの家賃になってしまうことがあるので、あまりおすすめではありません。
事故物件が得意な不動産屋に売却
事故物件自体は不動産業者にとって、さほど珍しいものではありません。しかし、事故物件を得意としている業者の方が高く買ってくれるケースが多くあります。
事故物件を得意としている不動産業者を探すのでしたら、一括査定サイトで探すと案外簡単に見つけることができます。
短時間で最大5～6社から査定額が提示されます。この中で一番高い金額を提示してきた業者が事故物件に精通しているといえますから、後は実際に担当者と打ち合わせをして比較してみると良いでしょう。
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初めて一括査定を利用する方や、契約している仲介業者を変更したいという方は、すまいValueの利用をおすすめします。
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