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家や土地をすぐに売却しようと思っても、簡単にできません。不動産を売却する時には、多くの手順を踏み、いくつかの手続きを行う必要があります。
ここでは、不動産の売り出しから売却後までの流れと、必要な手続きについて解説します。
- 【目次】家や土地を売る時の流れと手順
家売却の全体の流れ
家売却の全体の流れは以下のとおりです。分かりやすいように3つに分けています。
各項目の詳しい内容は後半で解説してるので、合わせて確認してください。
家を売り出すまでの流れ
- 売却する理由を確認
- 家の価格相場を調査
- 不動産業者による査定
- 媒介契約の締結
- 売り出し前の価格を決める
売り出し後の流れ
- 不動産業者の営業活動
- 半年売れなかったら業者を変更
- 購入希望者による内見
- 買主との価格交渉
- 売買契約を締結
売買契約後の流れ
- ローンの解約と抵当権抹消
- 決済と登記の手続き
- 買主へ引渡しを行う
- 確定申告を行う
家を売り出すまでの流れ
まずは家を売り出すまでの流れについて見ていきましょう。
売却する理由を確認
はじめに売却する理由を確認しておきましょう。経済的理由、転居、ライフスタイルの変化にあわせた住み替えなど、人によってさまざまな理由が挙げられます。
売却理由を確認することで、いつまでに売却を完了させたいのか、新居を用意する方法と準備期間を明確にすることができます。売却理由を改めて考えてみると、売却の必要はなかったということもあるでしょう。
特に経済的理由による売却の場合には、本当に売却する必要があるのか、売却後のメリットとデメリットについても整理してみることをおすすめします。
家の価格相場を調査
売却することが決まったら、不動産会社に相談する前に住宅の価格相場を調査しましょう。不動産売買のサイトで、売却したい住宅近辺の売り物件の価格を調べてみてください。
売り出し価格は、築年数や土地の広さ、坪数、木造かコンクリート造かでも価格は変化します。売却したい住宅と同じようなスペックの売り物件を見て検討をつけてみましょう。
ある程度価格について理解したら、実際に不動産業者に査定を申し込みましょう。不動産のプロ目から、物件の価格を算出してくれます。
この際、不動産会社1件1件に連絡をするのはとても大変ですので、不動産査定の一括査定サイトを利用すると便利です。一度の申し込みで複数の不動産会社に査定を依頼できます。
不動産業者による査定
査定を申し込んだら、いよいよ不動産業者による物件の査定が始まります。査定時のポイントは、複数の業者に査定してもらうこと。一括査定を申し込んだ場合には、それぞれの業者にきちんと査定してもらいましょう。
複数の業者に申し込むことで、より査定額の高い業者に仲介を依頼できます。ただし、相場の価格よりも高すぎる査定額をつける業者には注意しましょう。
高すぎる価格では買い手が見つからず、最終的に大幅な値引きが必要になるかもしれません。
媒介契約の締結
査定が終了したら、自分で選定した業者と媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産を売りたい人（売主）と買いたい人（買主）を不動産業者に仲介してもらうための契約です。
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約を締結すると、不動産を売却するための活動を契約した不動産業者のみが行います。売主自身が買主を探すこともできません。
専属専任媒介契約を締結すると、3ヶ月間は契約を更新できません。専属専任媒介契約は、本当に信頼できる業者と締結しましょう。
専任媒介契約
専任媒介契約では、不動産を売却するための活動を売主と契約した不動産業者が行えます。専属専任媒介契約とは違い、売主自身も買主を探す活動を行えます。売却先に心当たりがある売主は、こちらのほうが動きやすいでしょう。
一般媒介契約
一般媒介契約では、不動産を売却するための活動を売主と複数の不動産業者が行えます。複数の業者と取引できるというメリットがある一方、自社に利益が出るかわからないため、一生懸命売り出しをしてくれる業者が見つかりにくいというデメリットもあります。
売り出し前の価格を決める
仲介業者が決まったら、売却価格を決めましょう。最初は高めに設定しておくのがポイントです。中古住宅は必ずといっていいほど値下げ交渉が行われますし、短期間で売却できない場合には徐々に値下げしていく必要があります。
最初から低い価格で売り出せばその分買主も見つかりやすいのですが、なかなか売れないと、最終的には相場よりもかなり低い価格で売却しなければなりません。
そのため、売り出し価格は仲介業者とよく話し合って決めましょう。ポイントは売却する地域の家や土地の売却に強い業者を見つけることです。以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
売り出し後の流れ
価格を決めて売り出しをはじめたら、いよいよ営業活動です。買主が決定するまでどのような流れになるのか見ていきましょう。
不動産業者の営業活動
売出しが始まったら、不動産業者が積極的に営業活動を始めます。不動産のポータルサイトへの登録、不動産情報誌に情報を掲載、店頭での営業、自社顧客への斡旋、全国の不動産情報が掲載されている「レインズ」へ情報登録を行うなど、さまざまな方法で営業してくれます。
半年売れなかったら業者を変更
媒介契約は3ヶ月毎に更新となります。最初の3ヶ月で売却できず、1度契約を更新しても売却できなかった場合には、業者を変更しましょう。
媒介契約から半年を待たずとも、仲介業者との相性が悪いと感じた時には3ヶ月で業者を変更しても良いでしょう。
購入希望者による内見
営業の成果によって購入希望者が現れると、物件の内見が行われます。1度の内見で売却できるわけではありませんので、複数の購入希望者の内見に対応しなければいけません。
本当に購入したいと考えた人なら、契約まで何度も内見に訪れることもあるでしょう。現在居住中の住宅を売却する場合には、日程調整で苦労することもあるかもしれません。
また、内見の前にはできるだけ住宅内およびエクステリアは掃除しきれいにしておくことをおすすめします。隣家との境界をわかりやすくしたり、家の裏側まで見て回れるように整理したりしておくと好印象です。
内見の件数は多いのに購入に結びつかない時には、内見の対応についても考えなければいけません。親切丁寧に対応し、購入希望者から好印象を得られるようにしましょう。
買主との価格交渉
購入が決定したら、買主との価格交渉に入ります。なるべく安く買いたい買主と、なるべく高く売りたい売主では、価格交渉で決裂してしまうこともあります。
あまり交渉が得意ではないという方は、最低価格だけ決めておきあとは仲介業者に任せてしまう手もあります。
基本的に、価格交渉で売り出し価格より高く売れるということはありません。売主側は、あくまでも買主側の値下げ交渉に応じる立場となります。運が良ければ、売り出し価格のまま売却できることもあります。
売買契約を締結
買主側が価格に納得したら、売買契約を締結します。不動産の売買契約には仲介業者を同席させ、契約内容に不備が無いようにします。売買契約時には、買主側から手付金を受け取りましょう。
手付金は売却金額の10～20％ほどが相場です。手付金は、契約が解除されないための保証金ですので、最終的に支払われる価格は物件価格の総額から手付金の額を差し引かれた金額となります。
もし売買契約が解除となった時には、手付金は売主または買主が受け取ります。売主側の都合による解約では、売主が買主に手付金の2倍の額を解約金として支払わなければいけません。買主側の都合による解約では、手付金はそのまま売主側が受け取ることになります。
売買契約後の流れ
売買契約が終了したからといって、すぐに不動産を手放せるわけではありません。売買契約から物件引き渡し、さらには売買代金の確定申告までの流れを見ていきましょう。
ローンの解約と抵当権抹消
売却した物件のローンが残っている場合には、住宅ローンを解約し抵当権を抹消します。抵当権の抹消やローンの解約を行う大前提として、借入金を全額返済している必要があります。
売買代金が入るまで抵当権を抹消できない場合には、決済と同時にローンを完済し抵当権を抹消しましょう。抵当権の抹消や登記の手続きについては、不動産登記に関するプロである司法書士に依頼することをおすすめします。
決済と登記の手続き
いよいよ決済と登記の手続きに入ります。決済時には、買主側から手付金の額を引いた残りの代金を受け取れます。多くの場合は銀行振込となります。
売買代金を受け取ったら、登記手続きも同時に行わなければいけません。大抵の場合、決済時は不動産の登記を依頼する司法書士、不動産仲介を行った業者、買主と売主が同席のもと行われます。
この時まで住宅ローンが残っていた場合には、ローンの借り入れをしていた銀行側との手続きも必要です。その他売却時までの固定資産税を精算して買主側に渡し、仲介業者に仲介手数料を支払います。司法書士報酬の支払いも忘れず行いましょう。
買主へ引き渡しを行う
基本的には、決済日に買主への引き渡しが行われます。売買契約に定めた修繕箇所があれば、この日までにすべて終了させておきましょう。引き渡しまで猶予がある契約であれば、引っ越しの準備をし、引渡日までに掃除を行います。
確定申告を行う
売却によって利益が出た時には、確定申告が必要です。ただし、税金がかかってしまう「譲渡益」は、売却金額とイコールではありません。
マイホームを売却した場合には3,000万円の特別控除がある他、税金がかかる「譲渡益」とされるのは、売却金額から住宅の取得費や経費を差し引いた額です。
課税対象の所得額＝売却金額－（不動産取得費＋売却諸費用）－特別控除3,000万円
以下のページで詳しく解説しています。
まとめ
このように、不動産を売却するためには、長い期間がかかり多くの手順を踏まなければいけません。売却を考え始めてから引き渡しまで、だいたい半年かかります。
不動産業者選びを失敗すると、売却期間はさらに長期化します。一括査定サイトを利用して、どこの業者がいいのかしっかり検討した上で、売却活動を行うようにしましょう。
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