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築年数が古い家を売る場合に、「少しくらいリフォームしておいた方が売れやすいですか？」と質問をされることが多々ありました。たしかにリフォームをしていた方が、売れやすくなるのは事実です。
しかし、私の場合は売るためのリフォームは基本的に薦めていませんでした。
※本記事の情報は2026年7月時点のものです。
リフォーム費用を上乗せできる訳ではない
まず最初にいっておきたいのが、リフォームに掛かった費用を売却価格にそのまま上乗せできることは滅多にありません。例えばリフォーム前の査定額が2000万円だったとします。
それに300万円のリフォームを実施したからといって、査定額が2300万円になることはほとんどありません。不動産業者側も頑張って上乗せしてくれたとしても、2100万円くらいが限度だと思います。
売るだけのために300万円掛けてリフォームしても、実質その金額が丸々赤字になるのが目に見えています。売るためだけのリフォームは基本的にお薦めしていません。
リフォームは売主の趣味に偏りがち
そもそもリフォームというのは、その人の趣味趣向が強くでる部分でもあります。
例えば壁紙の色です。売主は白が似合うと思って、リビング全面に白色の壁紙を使っても、買主がリビングの壁紙はシックな感じにしたいからグレーに張り替えるかもしれません。そうなれば、せっかくリフォームした意味がありません。
これは壁紙に限ったことではありません。キッチンが古くなっていたので100万円掛けて新しいシステムキッチンを導入しても、買主が対面キッチンやアイランドキッチンを希望すれば、これもすべて台無しになります。
リフォームというのは、その人や家族によって趣味や趣向が違ってくるので、売るためだけのリフォームはお薦めしません。
リフォーム費用分を値引きしてあげるのが一番喜ばれる
どうしても建物の老朽化が原因で買い手がみつからないのであれば、リフォームをするより、そのリフォーム費用分を値引きしてあげたり、物件情報に「リフォーム費用○○万円まで売主が負担します」という広告を出すほうがよっぽどインパクトがあります。
2000万円の査定だった物件であれば、売出し価格を2300万円にしておき、リフォーム費用として売主が300万円を負担しますと書いておけば相当なインパクトがあります。またリフォームが必要ないという買主であれば、300万円を値引きで対応したようにすれば良いのです。
フルリフォームより効果的な選択肢もある
大がかりなリフォームは費用対効果が悪いことが多い一方で、比較的少ない費用で印象を大きく改善できる方法もあります。売却前に検討する価値のある選択肢を紹介します。
ハウスクリーニングと簡易補修
水回り（キッチン・浴室・トイレ）のプロによるハウスクリーニングは、数万円程度の費用で内覧時の第一印象を大きく改善できます。フルリフォームに比べて費用が桁違いに安いうえ、買主の好みに左右されにくいというメリットもあります。壁紙の破れや水回りのパッキン劣化など、目につきやすい箇所だけをピンポイントで補修するのも効果的です。
ホームインスペクション（建物状況調査）の活用
買主が最も気にしているのは、見た目の古さよりも「雨漏りやシロアリ被害、構造上の欠陥がないかどうか」であることが少なくありません。ホームインスペクション（建物状況調査）を実施して結果を開示すれば、買主は安心して購入を検討できますし、契約不適合責任をめぐる後々のトラブルを防ぐ効果も期待できます。見た目を整えるリフォームよりも、こうした「安心材料」を提供する方が売却の後押しになるケースは多いです。
既存住宅売買瑕疵保険の活用
中古住宅を対象にした既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくと、引き渡し後に構造上の欠陥などが見つかった場合の補修費用が保険でカバーされます。買主にとっての安心材料になるだけでなく、一定の条件を満たすと買主側の住宅ローン控除など税制上の優遇の対象になりやすくなる場合もあるため、リフォームより低コストで購入を後押しできる手段として検討する価値があります。
いずれの方法も、フルリフォームのように売主の好みを反映してしまう心配がなく、多くの買主にとって価値のある改善策になりやすいという共通点があります。予算をかけるなら、見た目のリフォームよりもこうした「安心」につながる部分に振り向けることをおすすめします。
おすすめの一括査定サイト
売却を成功させるためには、注意すべきことやポイントがいくつかありますが、やはり一番重要なのは業者選びです。
売り主がいくら時間をかけて下調べをしたり、汗水たらして部屋の掃除や内覧準備などに力を入れても、仲介業者が買主を連れてきてくれなければ話になりません。
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