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マイホームの住み替えで一番難しいのがタイミングの問題です。多くの人が「売却が先か、購入が先か」で悩みます。
しかしこれは、どちらが正しいという正解はありません。その人の境遇や状況に応じて、売却と購入の優先順位は違ってきます。
もうひとつ、住み替えで頭を悩ませる問題といえば、住宅ローンではないでしょうか。売却と購入のタイミングが悪ければ、2つの住宅ローンを返済することになりかねませんし、新たな住宅ローンを借りることができるのかという不安もあるはずです。
今回は、この2つの問題についてわかりやすく解説していきます。
売却と購入どちらを先行するか
最初に考えていきたいのが、売却と購入の優先順位についてです。
住み替えでは、「家の売却」と「新居の購入」を、同時期に2つもこなさなければなりません。家を売ったり買ったりするだけでも一大イベントなのに、それを2つ同時期にするのですから、楽なことではありません。
そこで提案しているのが、売り先行と買い先行を明確に決めておくことです。2つ同時進行するから大変なのであって、とりあえずどちらを優先的に進行していくのか決めておくだけでも、ずいぶんと気持ち的にも作業的にも楽になります。
売りを優先したほうが良い人、買いを優先したほうが良い人のケースを紹介します。
売り先行にすべき人
売り先行と買い先行で悩む人が多いのですが、結果的にほとんどの人が「売り先行」になってしまいます。もちろん売り先行の方がメリットが多くあるからなのですが、一番の理由は資金的な問題だといえます。
自分たちが今住んでいる家がどれくらいで売れるのかわからなければ、新しく購入する新居の予算組ができません。
4,000万円の新居を購入したとして、今の住まいが2,000万円でしか売れないことがわかっても後の祭りです。さらに、住宅ローンが2,500万円残っていたら大変です。足りない500万円を現金で準備しなければ、その住まいを売却することすら出来ない可能性があります。
つまり、リスクを減らすためにも売り先行が安心ということです。
買い先行にすべき人
どちらかというと、買い先行を選ぶ人の多くは資金的に余裕がある人たちが多いです。
新しい新居をキャッシュで購入したり、二重ローンでも住宅ローンを借りることができるだけの収入がある人たちです。この場合のメリットは、これまで住んでいた家を売り急ぐ必要がないということです。
売り先行の人は、良い新居候補となる物件がみつかったときに売り急いでしまうので、必要以上の値引き交渉に応じてしまい、数百万円単位で損をすることもあります。
しかし買い先行の人たちは、自分たちの希望する売値で購入してくれる人が現れるまで、理想の買主をじっくりと待つことができます。
旧居を賃貸にする方法もある
これは買い先行型の人に多いパターンなのですが、理想の買い手がなかなかみつからなければ、一時的に賃貸として貸し出すという方法もあります。
無理な値下げ交渉には応じず、3,000万円で購入してくれる人が現れるまで賃貸として貸しておけば、家賃収入で住宅ローンを支払うこともできます。
賃貸として毎月家賃収入があれば、今度は収益物件として不動産投資家の目にとまることもあります。これにより購入層が拡大するので、本当に3,000万円の価値がある住宅なら買い手がみつかる可能性は高くなります。
管理人おすすめの住み替えの流れ
管理人の経験としては、やはり住み替えの場合は「売り先行」を選ぶ人がほとんどで、割合的には8割が売り先行を希望されます。
ただ売り先行といっても、実際に家が売れるまで何もしないわけにはいきません。本当に理想なのは売り先行しておいて、最終的なゴールを同時期に持ってくることです。
ゴールというのは売る物件の引渡しと、購入した物件の引渡しのことです。これら2つのゴールを同時期にもってくることができれば、理想的な住み替えに成功したと言えるでしょう。
そこでここからは、管理人が理想だと思う住み替えの流れを時系列で解説していきます。あくまでも理想形なので、すべてが必ずしもこの通りに運ばなければならないというわけではありません。
先ほども言ったように、目指すところは「ゴールを同時期に持ってくること」、ただそれだけです。
- ①売却査定
- ②資金計画
- ③住宅ローン相談
- ④不動産業者決定、媒介契約
- ⑤売却スタート
- ⑥新居候補探し
- ⑦売却の売買契約
- ⑧新居の売買契約
- ⑨住宅ローン申し込み
- ⑩売却、購入の決済は同時期
- ⑪購入物件の引渡し
- ⑫売却物件の引渡し
①売却査定
まず真っ先にすることは、売却予定の家がどれくらいで売れるのかを知ることです。これがわからないことには先に進めません。
インターネットなどで自分で調べる方法もありますが、やはり一番手っ取り早く確実なのは、不動産業者に売却査定の依頼をすることです。
ただし1社だけでは絶対にダメです。間違った査定額を提示される可能性があるので、最低でも3社、理想は5社に査定依頼をお願いしてください。
さらに理想をいえば、地元の不動産業者2社に相談し、インターネットの一括査定サイトを利用することです。
どうして地元の不動産業者だけではダメなのかですが、地元の業者はどうしても地域内で買い手を見つけることを前提にしてるからです。その点一括査定サイトを利用すれば、地元には出店してないような大手不動産業者からの査定も取り寄せることができます。
大手の不動産業者は宣伝力があるので、地元だけでなく、日本全国から買い手を見つけることを想定した査定を出してくれます。場合によっては業者買取や買取保証の相談も可能です。
とはいえ、地元の不動産業者が提示する査定も決して無視はできません。実際、その価格が実際に売れる可能性が一番高い金額と言えるからです。それに地元不動産とつながりを持っておくことで、地域特有の販売戦略や規制条例などを知ることもできます。
「そこの地域は重要文化財がよく出る地域だ」とか、「崖条例があるから今の建物は解体しない方が良い」などと教えてくれるのは、やはり地域に詳しい地元不動産ならではです。
②資金計画
売却査定にて、おおよその売却価格がわかったら、次は資金計画について考えます。売買時の仲介手数料、登記に掛かる費用、住宅ローン手数料など、その他、さまざまな諸経費が掛かります。
ですので、3,000万円という売却査定がでても、その3,000万円をまるまる次の新居の購入費として考えるのは危険です。
ここで活躍してくれるのが、売却査定をお願いした不動産業者です。買い替えの意思があることを伝え、資金計画書を作成してもらいましょう。これくらいはどこの不動産業者でも無料でやってくれます。
さらにおすすめなのが、FPに相談することです。FPというのは「ファイナンシャルプランナー」の略で、お金管理のプロです。
なぜFPを利用するのかと言うと、不動産業者が出してくれる資金計画書は、あくまでも不動産の住み替えに必要な資金の流れだけです。しかしFPに相談すれば家庭全体の経済状況から、具体的な資金計画書を作成してもらえます。
簡単にいうと、「今のあなたの家庭であれば、毎月これくらいの住宅ローンであればムリなく払っていけるので、3,750万円以内の新居を選ぶのが良いでしょう」というように、より具体的な試算をしてくれます。もちろんFPに相談したことで「今の経済状況では、住み替えは諦めた方が良いかもしれません」という残酷な宣告をされる可能性もあります。
FPは税理士や行政書士のように各地域にて起業してる人もいれば、税理士や書士が有資格者となって相談にのってるケースもありますが、いずれも有料（1時間5,000円～10,000円程度）になります。
生命保険会社に在籍してるFPなら、無料で相談に乗ってくれるかもしれません。自分が加入してる保険会社や保険担当者に聞いてみてください。
③住宅ローン相談
この段階まで来たら、おおよその資金計画は出来ていると思いますので、新居の購入資金を借りることができるのか、金融機関に相談してみましょう。
方法は2つです。インターネットを利用して住宅ローンの仮審査に申し込みをするか、直接地元の金融機関に出向き住宅ローン融資の相談をすることです。
手間が掛からず便利なのはインターネットからの仮審査申し込みでしょう。しかし、今回は住み替えという特殊なケースです。普通にマイホームを買うときの住宅ローンとは少しばかり事情が異なります。
住み替えであってもインターネットから住宅ローンの仮審査申し込みはできますが、今の住まいがどれくらいで売却できそうなのか。現在の住宅ローンがどれくらい残債務が残っているかという具体的な記入欄はありません。
なので窓口にいき、FPに実際に作成してもらった資金計画書などを見せて、融資の相談をする方が理想だと思います。
そして地元の金融機関で、住み替えに対する住宅ローンを借りることができそうだとわかった段階で、もっと金利が低いネット系の住宅ローンに打診しても良いと思います。
まずは具体的な資金計画書などを提示し、確実に融資を受けることができる住宅ローンの保険を1つ確保しておくことをおすすめします。
その1つがあるのと無いのでは、今後のスケジュール的にもそうですし、気持ち的な余裕という面でも大きく違ってくるはずです。
④不動産業者決定、媒介契約
住宅ローンの目処が立ったら、つぎは売却を依頼する不動産業者を決めましょう。媒介契約の内容にもよりますが、基本的に売却の依頼ができる不動産業者は1社のみです。どうしても複数の不動産業者に売却の依頼をしたい場合は、一般媒介契約を選びましょう。
ただし、一般媒介契約にすると、その不動産業者内での売却優先順位が低く見られたり、新聞折込チラシに自分の売り物件の情報が掲載されないなど、かなりのデメリットがあることも理解してきましょう。
媒介契約に関して詳しく知りたい場合は、別記事の「不動産業者と契約する際の一般媒介、専任媒介契約の違いは？」にて詳しく解説してますので、そちらを参照ください。
不動産業者を決めるときの目安となるポイントを5つ紹介しておきます。
- 査定額に惑わされない
- 不動産の売買に強い
- 担当営業マンの知識や経験
- 販売戦略を聞く
- 知名度と信用度
査定額に惑わされない
「売却査定が一番高額だった」という理由で業者を決めるのは絶対NGです。その名の通りいくら高額でも、あくまでもただの査定です。その金額で売れるという保証は一切ありません。悪い業者の中には媒介契約欲しさに、わざと高額な査定を提示してくることもあります。
売却査定について詳しく知りたい場合は、別記事の「家の売却見積額は業者によって違う？必ず比較をしよう」を参考にしてください。
不動産の売買に強い
不動産業者といっても、病院の内科や眼科と同じように、得意分野があります。賃貸が得意な不動産業者もいれば、売買を得意としている不動産業者もあります。
ただ問題は、「どうやって売買が強い業者を見分ければ良いのか」です。もし知り合いに不動産業者で働いてる人がいれば、直接聞いてみるのが一番確実です。不動産業者の営業マンならその街の不動産業者のことはだいたい把握しています。
もし知り合いがいなくても大丈夫です、他にも見分ける方法はあります。不動産業者のホームページを閲覧し、取り扱ってる物件情報を見ます。言うまでもなく賃貸が得意な業者は賃貸物件を多く抱えていますし、売買が得意な業者には多くの売買物件が集まるものです。
もちろん賃貸も売買も同じくらい強い不動産業者もいますので、目安は売買物件の情報を常時20件以上ホームページ内で掲載していることです。
ただし1つ注意して欲しい点があります。物件情報の「取引態様」という項目があり、そこに「他業者取り扱い不可」や「他業者紹介不可」と書かれている売り物件は、基本的に他の不動産業者から情報だけを又借りしてる可能性が高いため、ほとんどの売り物件が「他業者取り扱い不可」となってる業者は、売買に強いとは言えません。
担当営業マンの知識や経験
かなり重要視して欲しい項目なのが、担当してくれる営業マンの質です。基本的に不動産業者の営業マンは最初に接客してくれた人が、その後もずっと担当してくれることになります。ハズレの営業マンに当たってしまったら、その不動産業者とは縁がなかったと思い、潔く諦めることも必要です。
営業マンの知識や経験はもちろん大事です。入社半年の営業マンと入社10年目の営業マンでは、持ってる知識も経験も全然違います。
これから数千万円という取引をするのですから、やはり知識も経験もある営業マンに担当してもらいたいと思うのが本心でしょう。
もちろん入社1年なのに、入社10年の営業マンより知識を持っており、実績をあげているエリート営業マンもいるので、ただ年齢や入社年数だけで判断するのは危険です。
では何を基準に選ぶのかですが、1つ指標となるのが「住宅ローン」や「税金」の話しです。
不動産業界というのは、あくまでも家を売ったり貸したりするのが本業です。そのため住宅ローンや税金のようなお金の話しを身につけるのは一番最後になりがちです。まずは営業テクを磨き、そのあとにお金のことを勉強するというのが自然な流れです。
そしてもう1つ。ただ知識や経験があるだけではダメです。家の売却や購入を相談に来る人というのは、いわば不動産に関してはまったくの素人です。素人にも理解できる言葉を使い、どれだけ噛み砕いて話しをすることができるかが大事です。
素人にはわからない言葉を並べたてて、自分の知識をひけらかすだけの営業マンに用はありません。その人のレベルに合わせて、しっかりと理解できる説明をしてくれる営業マンこそが、何よりも大事だと思います。
販売戦略を聞く
不動産業者がどんな販売戦略をイメージしてるのかを聞くことも大事です。「インターネットを最大限に利用した宣伝活動を計画している」、「オープンハウスなどで、とにかく地元の人にアピールする」など、不動産業者によって販売戦略が違います。あなたの物件に対して、具体的にどんな販売戦略をイメージしてるのか尋ねてみましょう。
管理人も長年不動産関係の営業マンをしてましたが、優秀な営業マンというのは物件をみただけで、すぐにその物件の販売戦略がイメージできているものです。
例えばですが、新興住宅地にある戸建てならば「子供が小学校に上がる直前の人がターゲットとなるので、若年層夫婦に人気のタウン誌に大々的に広告を載せる」だったり、「30代くらいの家族が多い分譲マンションのポストに広告を投函する」などがあります。
閑静な住宅街であれば、少し高齢の人が購入層となるので、購読者が多い新聞折込チラシなど活用するのが理想だったりします。
知名度と信用度
知名度や信用度も不動産業者選びの指標になります。よく「会社はそんなに大きくないけど、社長さんも営業担当も誠実だし問題ないよ」という人がいます。しかし不動産売却というのは、買主がいてこその話しです。
あなたがいくら良い不動産業者だと思っても、まったく無名でお店もボロボロの不動産業者だったら買い手側の印象はどう映るでしょうか？数千万円も出して購入するのですから、やはりそれなりの知名度と信頼度がある不動産業者から購入したいと思うはずです。
不動産業者選びは自分がどう感じたかも大事ですが、それと同じくらい大事に考えたいのは、買い手が不動産業者にどういう印象を持つかです。
⑤売却スタート
売却依頼する業者が決まったら、あとは少しでも早く物件情報を公開してもらうだけです。ただしその前にしなければならない大事なことが1つあります。その大事なことというのは「売り出し価格を決める」ことです。
これは今後の住み替えにも影響する大事なことですので、決して安易な価格設定をしてはいけません。資金計画をした段階の売却想定額は「3,000万円だったので、売り出し価格も3,000万円でいいや」というのは絶対NGです。
実際にあなたが買う側の立場だったことを考えて下さい。3,000万円の価格の中古住宅だったとして、そのまま3,000万円で買いますか？私だったらダメ元でも値下げの交渉は絶対にします。
経験からいえることですが、中古住宅が販売価格の金額そのままで売れることはまずありません。必ず値下げ交渉は入ります。そして金額の幅はありますが、9割以上の売主はいくらかの値下げには応じます。
つまり3,000万円で売却したいのであれば、値下げ交渉されることも想定して、最初の売り出し価格を決めなければ失敗してしまうということです。ただ難しいのがどれくらい上乗せした価格設定にするかです。あまり乗せすぎると「あの物件は相場よりも高い」と思われ、その時点で候補から除外されてしまう可能性があります。
いくら乗せるかは何ともいえません。その街や地域の特性、物件の特徴なども絡んできますので、不動産業者の担当営業マンとよく考えて決めるしかありません。
1つアドバイスするなら3つの価格を決めておくことです。
- この金額で売れたら嬉しい！という理想の価格
- この金額だったら買ってくれるだろう！という適正な価格
- これ以上は絶対に値下げできない！という最低限の価格
この3つの価格を決めておくことで当初2ヶ月は理想の価格、その後適正価格に値下げする。そしてもし値下げ交渉が入っても、この価格よりは絶対に下げないという目安にすることができます。
⑥新居候補探し
いよいよ新居の候補となる物件を探します。理想は売却をお願いしてるのと同じ不動産業者に、購入する物件探しもお願いすることです。
同じ不動産業者に売却と購入の両方をお願いすることで、業者側のモチベーションもあがりますし、その業者内での優先順位もあがることでしょう。
それに「どんな理由でいつまでに住み替えしたい」というスケージュール的なことも把握してくれてますので、こちらでスケージュールを気にして売却と購入を進める必要がなくなります。
といっても、別の不動産業者で気になる物件を見つけることもあります。そんな場合も心配いりません。例え他の業者が持ってる物件であっても、売却をお願いしてる不動産業者に相談すれば、その業者が物件を持ってる業者と交渉してくれます。
それで契約しても、買主が支払う仲介手数料の金額や、その他の諸費用なども全部同じなので心配いりません。
他社で気になる物件を発見したときは、まずは自分が売却をお願いしてる不動産業者に相談してみてください。どうしても他業者の紹介は不可だと言われてしまったら、そのときはその物件を仲介してる不動産業者に購入の相談をするようにしましょう。
⑦売却の売買契約
希望する条件で買主がみつかると、いよいよ売却の売買契約を締結することになります。
基本的に契約書の作成等はすべて仲介してくれている不動産業者がやってくれるので心配いりません。あとは必要書類だけを聞いて、契約当日までにしっかりと準備しておきましょう。
売却の売買契約時に注意しておくポイントですが、住み替えに関わることだと、物件の引渡し時期が大事になります。本当に一番理想的なのは、新居となる物件の引渡しを受けたあとに、物件の空け渡しを設定しておくことです。仮住まいが不要となり、余計な出費を抑えることができます。
ただし自分の都合ばかり言ってもダメなので、買主の希望を最優先してあげましょう。買主がただ単に少しでも早く新居に住みたいという理由で、早期の引渡しを要求しているのであれば、「こちらの希望する日時まで引渡しを待ってもらうことができれば、売買価格からあと10万円値下げしてもいいですよ」と交渉してみてはどうでしょう。
10万円くらいであれば、仮住まいを借りて引っ越しを一回余分にするよりも得をするのではないでしょうか。
⑧新居の売買契約
希望に沿う物件が見つかったら購入の売買契約を締結します。中古住宅でも新築の分譲マンションでも、購入する側が立場的に強いので、なるべく物件の引渡し時期についてはこちらの希望を伝えてください。もちろん理想は売却した物件の空け渡し前です。
今回は住み替えですので、物件の引渡し時期がとても重要になってきます。引渡しの時期がはっきり決まってるのであれば、契約書にその日付を明記してもらい、その日付より引渡しが遅れる場合には、契約解除となり違約金を支払うというくらい厳しく対応しておいても問題ありません。
それと、住宅ローン特約を契約書に記載してもらうことは絶対に忘れないでください。
⑨住宅ローン申し込み
住宅ローンの本申し込みは、購入する物件の売買契約が終わってからになります。本契約書がなければ住宅ローンの本申し込みはできません。
仮審査のように即日回答とはいかず、本審査の場合は数日～2週間くらい掛かることもあるので、その日数もどれくらい掛かるのか把握しておくことで、次の予定を組みやすくなります。
住宅ローンの審査に通過してから最終的な物件の引渡しとなるので、審査通過のお知らせが届いたら勝手に正式申し込みや融資実行日を決めずに、必ず不動産や売主の都合も聞いてから決めるようにしましょう。また今回は住み替えなので、自分の物件を買ってくれた相手との兼ね合いもあります。
最終的な決算や物件引渡しの日程決めは、思ってるよりも大事になりますので、よく不動産の担当者と相談し、3者それぞれの希望などを把握しておきましょう。
⑩売却、購入の決済は同時期
既存住宅の売却と新居の購入は同時期と書いていますが、厳密にいえば少し違います。
できれば新居物件の決済を先に行い、引渡しも先に受けることがおすすめです。そのあと1週間くらい間を空けて、既存物件の売却決済と空け渡しをするのが理想です。
この時点ではどちらも売買契約は済んでいるので、あとは銀行などで決済を行い、それに伴う登記事項を済ませるだけなので、そんなに時間は掛かりません。
ただし、書類に不備があると決済や登記は完了できませんので、準備書類の確認だけは入念にやっておきましょう。
先に既存住宅の売却決済を行わないと、新居住宅の決済する資金がないという人もいます。その場合は融資を受ける銀行に事情を相談して融通を利かせてもらうか、どうしてもムリなら一時的につなぎ融資で対応できないか確認してみてください。
いくら金利が高いつなぎ融資といっても、引っ越し費用を1回抑えるのに比べればずっと得をするはずです。
⑪購入物件の引渡し
新居物件の決済を済ませ、引渡しを先に受けます。そうすることで既存住宅からの引っ越しを、直接新居へとすることができます。
この順序が逆になると、仮住まいへの引っ越しをワンクッション入れなければなりません。実家などがあればそう大きな出費にはなりませんが、賃貸物件を借りるとなれば初期費用だけでもかなりかかりますし、引っ越しも一回多くなるので余計な出費が出てしまいます。
⑫売却物件の引渡し
既存住宅の決済と引渡しを後にすることで、新居への引っ越しがスムーズになります。新居の引渡しを受けるまでに荷物を整理しておき、すぐに新居へと引っ越しができるような準備をしておきましょう。
引っ越し業者の手配も早い段階でしておいてください。引っ越し費用は予定が早ければそれだけ割引が受けられます。
住み替え時の住宅ローンについて
住み替え時に気になるのは、住宅ローンの問題だと思います。今住んでいる家を買ってくれるという人が現れ、素敵な新居を見つけることができても、新たに購入する住宅のローンが組めなければどうしようもありません。
これまで住宅ローンを払っていたのだから、次も問題なく借りることができるだろうと思うのは楽観的です。無事に住宅ローンを借りれたとしても、融資額を減額されることもあります。
まずはしっかりと住宅ローンの目処を立ててから、本格的な住み替え作業へと入るようにしましょう。
売却額が残債を下回る場合
住み替え時に住宅ローン問題で一番トラブルが起きやすいのが、借り入れ中の住宅ローン残債を売却額が下回ってしまうことです。
わかりやすく説明すると、住宅ローンが残り2,800万円なのに対し、今の家の売却査定額が2,500万円というようなケースです。この場合、家を2,500万円で売却しても、住宅ローンの残債務に300万円足りません。
この300万円をどうにかする目処を立てなければ、住宅ローンを貸してくれている金融機関が売却に賛成してくれませんので、結果として既存住宅の売却ができません。
一番理想的なのは、住宅ローンの残債務以上で既存の住宅を売却することです。これであれば何も問題ありません。
ただ、どうしても売却価格が住宅ローンの残債務に届かないケースもあります。この場合は、通常、自分の預貯金などから不足分を現金で返済することになります。
しかし300万円なんて大金を現金で用意することなんてできないいう方もいるでしょう。そういうときに利用したいのが「買い替え（住み替え）ローン」です。
買い替えローン
ここでは買い替えローンについて話しをしますが、その前に1つ言っておきたいことがあります。もし既存の住宅を売却しても、住宅ローンの残債務を完済できないとき、多くの人はこのように思ってます。
「不足分は新しく借りる住宅ローンに上乗せして、そこから足りない分を返済にまわせば問題ない」
しかしこれは勘違いで、一般的な住宅ローンでは該当物件以外の費用を借りることはできません。つまり、この不足分を新たに借りる住宅ローンに組みこむことは出来きません。
しかし「買い替えローン（住み替えローン）」であれば、それが可能です。もちろん、ちゃんとそれが認められている住宅ローンなので問題ないのですが、1つ注意点があります。
この買い替えローンというのは、住宅ローンのようにどの金融機関でも取り扱いしている商品ではありません。どちらかといえば、取り扱いしている金融機関が少ない商品といった方が正しいでしょう。
つまり、取り扱いしている金融機関が少ないということは、金融機関側にとってリスクが高く、あまり積極的に扱いたい商品ではないということです。そのため、買い替えローンの審査は、通常の住宅ローン審査よりも厳しいと言われています。
実際に同じ銀行だとしても、買い替えローンの審査には通らなかったが、通常の住宅ローンの審査には通ったという人もいたので、その点には注意しまししょう。
経済的に余裕があるならダブルローンも
高収入を得ており、経済的な余裕があるなら、難しく考えず当初はダブルローンで対応しておき、決済時に一括返済してしまうという方法もあります。
年収が高ければ、例え2つの住宅ローンを同時進行で返済していくとしても、融資を受けられる可能性は高いと思います。
特に売り先行ではなく、買い先行で考えている人には、ダブルローンを組んでおき、既存住宅をじっくり希望価格で売却できるまで待つというやり方もありますし、必ずしも売却という選択肢を取らなくても、成り行きを見ながら賃貸として貸し出すという選択肢にシフトチェンジすることもできます。
住み替え・買い替え時の税金や諸費用
「今の住まいが2,800万円で売れた。新居が3,000万円なので現金で200万円あれば問題なく買い替えできるだろう」という単純な話しではありません。
既存住宅の売却にも所費用や税金が発生しますし、新居の購入だって同じように諸費用や税金が発生します。
ここからは、売却と購入時にどのような諸費用が必要で、どのような税金が発生するのかを詳しく解説します。
売る時にかかる税金や諸費用
まずは既存住宅の売却時に発生する諸費用や税金についてです。2,800万円で売却した仮定で計算します。
売却時の諸費用
仲介手数料
972,000円
仲介手数料は不動産業者に支払う手数料です。（売却価格の3％＋6万円）×消費税として計算します。今回の2,800万円であれば、「（2,800万円×3％）＋6万円×1.08」という計算で、税込み972,000円が不動産業者に支払う仲介手数料の額です。
登記関係費用
約30,000円～50,000円
ここでいう登記関係費用は、抵当権抹消などに掛かる費用のことで、この中には司法書士への報酬も含まれています。
また、売却した不動産の移転登記もしなければなりませんが、こちらは基本的に購入した側が費用を負担するのが通例です。詳細は土地抵当権抹消1,000円、建物抵当権抹消1,000円ですが、それに司法書士報酬が25,000円～という計算で見ています。
住宅ローン返済手数料
約10,000円～30,000円
住宅ローンの利用中であれば、一括返済の手数料が発生します。金融機関によって手数料額が異なり、一部の金融機関では全額繰り上げ返済時でも手数料無料というケースもあります。詳しくは自分が利用している住宅ローンの金融機関にご確認ください。
売却時の税金
消費税
不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬、または繰り上げ返済時の手数料などに消費税が掛かります。
印紙税
10,000円
売却時の売買契約書に貼付する印紙代です。2,800万円で売却するのであれば10,000円の印紙を貼付することになっています。
登録免許税
2,000円
この費用は、先に話した登記費用関連に含まれています。
譲渡所得税
売却時の税金で一番わかりづらいのが、この「譲渡所得税」です。厳密には譲渡所得税というのはなく、譲渡により利益が発生したときに支払う所得税と住民税のことです。
しかし、難しく考える必要はありません。一般的なマイホームの買い替えであれば、この譲渡所得税が発生することは本当に稀なケースだからです。
単純に言うと、2,000万円で購入したマイホームを5,500万円で売却できたら、3,500万円の利益が出たことになります。このように多額な利益が出た場合は、譲渡所得税の支払い対象になるかもしれません。
実際には買ったときよりも高値で売却できるケースは稀ですし、仮に高値で売却できたとしても3,000万円控除や買い替え特約などがあるので心配いりません。
売却時に戻ってくるお金
手付金
物件を購入する人が支払う頭金だと思ってください。もちろん住宅ローンが残っていればその返済に充てなければなりません。
売却代金
こちらも住宅ローンが残っていれば、そちらの返済を最優先で支払うことになります。
固定資産税の分割
固定資産税は1月1日時点の所有者に納付書が送付されます。例えば、5月31日に物件の引渡しが完了したのであれば、6月1日分からは購入者に固定資産税を支払う義務があるので、日割り計算で買主に請求することができます。
火災保険や団体信用生命保険
住宅ローンを組むとき、一緒に火災保険や団体信用生命保険に加入していると思います。こちらも家を売却することで解約扱いになり、掛け金の一部が返金されます。
残り期間の年数と掛け金によって返金額は異なるので、個別に直接保険会社に確認してみてください。ただし、ローン金利上乗せタイプの住宅ローンは返金はありません。
住宅ローン保証料
こちらも住宅ローンを組むとき保証会社をつけており、保証料を一括支払いしてるケースが多いと思います。ですので、返済期間中に一括返済するのであれば、当然保証料もその残りの期間分が返金されます。こちらも、ローン金利上乗せタイプの住宅ローンの場合は返金はありません。
買う時にかかる税金や諸費用
つぎは新居住宅の購入時に発生する諸費用や税金についてです。3,000万円で購入する仮定で計算しております。
購入時の諸費用
仲介手数料
1,036,800円
仲介手数料は不動産業者に支払う手数料です。『購入価格の（3％＋6万円）×消費税』として計算します。今回の3,000万円であれば『（3,000万円×3％）＋6万円×1.08』という計算で、税込み1,036,800円となります。
登記関連費用
約150,000円～200,000円
不動産購入時の登記関係では、「土地建物の移転登記」、「住宅ローンの抵当権設定」の2つが必要となります。3,000万円の物件であれば、各種登記で約100,000円、司法書士への報酬で50,000円～100,000円を考えておくのが妥当でしょう。
印紙税
10,000円
購入時の売買契約書に貼付する印紙代です。3,000万円で購入するのであれば、10,000円の印紙を貼付することになっています。
住宅ローン関連費用
融資手数料
約30,000円
金融機関によって異なりますが、平均すると30,000円程度です。しかし、融資金額に比例する％で徴収される場合は、数十万円単位になることもあります。
住宅ローン保証料
40万円～50万円
保証会社へ支払う保証料です。こちらも金融機関によって異なり、保証料無料という住宅ローン商品もあれば、金利上乗せタイプの商品もあります。
団体信用生命保険料
3,000,000円
団体信用生命保険料は、金融機関によって異なります。無料という金融機関もあれば、金利上乗せタイプや融資額に対する％で徴収されるケースが一般的です。
今回は融資額1,000万円の1.0％で計算してますが、本当に金融機関によってまちまちなので、よく確認しておきましょう
火災保険＆地震保険料
50万円～70万円
保証内容や保証期間などによって大きく異なります。火災保険は住宅ローン返済期間分を掛けなければなりませんが、地震保険は任意なので5年保証期間となります。
金融機関で指定がなければ、自分で保険料が安い保険会社を探して契約することもできます。
その他の費用
手付金
100万円
新居購入時に売主に対して支払う手付金です。一般的には物件価格の1％か100万円ほどです。
固定資産税
固定資産税は、1月1日時点の所有者に納付書が送付されます。例えば、5月31日に物件の引渡しが完了したのであれば、6月1日分からは購入者に固定資産税を支払う義務があるので、日割り計算で買主へ支払う必要があります。
不動産取得税
0円～約150,000円
不動産取得税は、購入後数ヶ月経ったころに、突然納付書が送られてくるので厄介です。
今は土地の軽減措置が受けられるので、たいていの土地は取得税がかかりません。よって建物にのみ取得税が課せられると思っておけば問題ないと思います。
計算式は都道府県や、その住宅の建築年月日によって控除額などが異なるので、詳しくは購入する不動産会社に確認しましょう。
仮住まいや引越し費用
ここでは、売りと買いの時期がずれてしまい、一定期間仮住まいが必要になったと仮定して費用を計算してみます。仮住まいの家賃は100,000円で計算します。
仮住まいの費用
仲介手数料
108,000円
賃貸の場合の仲介手数料は、家賃の1か月分が相場です。もちろん消費税が掛かります。
前家賃
100,000円賃貸契約時に、家賃1か月分を前家賃として支払うことになります。こちらは消費税はかかりません。
敷金・礼金
300,000円
一般的に多い、敷金2ヶ月分、礼金1か月分として計算してます。
火災保険料
約10,000円
賃貸契約時には、火災・家財保険への加入が義務となってる物件がほとんどです。
退去費用
約100,000円
退去時にはハウスクリーニング費用やカギ交換費用などが請求されます。
毎月の家賃
300,000円
仮住まい生活がいつまで続くかわかりません。仮に3ヶ月住んだ場合は家賃×3ヶ月が掛かります。
引っ越した場合の費用
引っ越し費用
70,000円～100,000円×2回
3人～4人家族が同一市内への引っ越しと仮定したら、約7万円～10万円ほど掛かります。仮住まいが必要なケースだと、引っ越し回数は既存住宅から仮住まい、仮住まいから新居となりますので合計2回の引っ越しとなります。
荷物保管代
30,000円
仮住まいに引っ越しすることで、荷物が全部入りきれないこともあります。そうなると、一時的にトランクルームなどに荷物を預けておかなければならず、そのレンタル費用が掛かります。仮住まいの期間が3ヶ月と仮定したら、相場10,000円×3ヶ月となります。
住み替えはスケジュール管理が重要
ここまで読んでおわかりかと思いますが、住み替えで一番大事なのはスケジュール管理です。
自分が思い描くようなスケジュールで売却と購入が出来れば、出費を大幅に抑えることができますが、その反面、スケジュールが大幅に狂ってしまうと予定外の大きな出費を生むことになります。
まずは万全のスケジュールを考え、しっかりと計画を立てて住み替え活動を始めることを最優先しましょう。
仲介業者に予定を伝える
この記事の途中でも書いてますが、住み替えの場合は売却と購入を同じ業者に依頼するのが一番ベストです。同じ業者に依頼することで、こちらの都合をしっかり把握した上での販売活動をしてくれるからです。
同じ不動産業者に売却と購入の両方を依頼するのであれば、当然、担当者も同じ人にしてもらわなければ意味がありません。稀に別々の担当者がつく不動産業者もありますが、それは避けましょう。
どうしても売りと買いを別の不動産業者に依頼するのであれば、必ず担当者同士で状況確認ができるような状態にしてもらって下さい。お互いの担当者がしっかりと、あなたの考えを理解してくれているかが重要です。
買取や買取保証も視野に入れる
どうしても売りと買いの時期を合わせたいと思ってるのであれば、業者による買取や、買取保証という制度も視野に入れて、住み買えを考えてみるのもおすすめです。
業者による買取であれば、100％こちらの都合で既存物件を売却することができますので、自分の希望のスケジュールで住み替えができます。
業者買取の場合、売却相場の7割程度になってしまう部分がネックになってしまいますが、そんなときは売り出し当初は通常の売却を選び、一定期間が経っても買主が見つからなければ業者に買取してもらう「買取保証」を選択しましょう。
買取保証であれば、市場相場と同等で売却できる可能性もありますし、どうしてもこの日までに売却したいという希望も叶えることができます。
売却に強い業者を選ぶ
不動産会社には得意分野があります。賃貸が得意な不動産業者もいれば、売買が得意な不動産業者もいます。間違っても賃貸が得意な不動産業者に売却や購入の依頼をしないことです。
実際、売却ができるという不動産業者のなかで、3年で売買物件が1件や2件という業者もいました。その不動産業者には入社5年を超える社員が3人いたのですが、売買を経験してる営業マンはわずか1人でした。
売買につよい不動産業者を選ぶコツは、とにかく売買物件を数多く扱ってる業者をみつけることです。売買が得意な不動産業者には自然と売買物件が集まるようになっています。
まとめ
住み替えで一番大事なのはスケジュール管理です。売却と購入の予定が狂ってしまうと、大幅に出費を生むことになりますので、計画した通りのことを進めることを最優先して考える必要があります。
そのためには、売却と購入を同じ不動産業者に依頼するのが、一番手っ取り早く確実だと思います。
それと、住み替えには住宅ローンの問題もあります。既存住宅の住宅ローンを売却した金額で、一括返済できるかどうかがポイントです。多少の預貯金があれば気にすることではありませんが、自由に動かせる現金がないときは、なるべく住宅ローン残債以上で売却するようにし、どうしても難しい場合は買い替えローンを検討してください。
「既存住宅の売却」と「新居の購入」、どちらを先にすべきかですが、圧倒的に売り先行の方がメリットが多いと思います。住み替えを滞りなく進めるためには、何よりも不動産業者の売買力がカギとなります。
そのためには、1社でも多くの不動産業者と接し、本当に信頼できる不動産業者を見つけてください。インターネットのおかげで、日本全国の優良不動産業者とコンタクトを取ることは決して難しいことではありません。
当サイトでおすすめしている一括査定サイトでは、希望している条件にマッチした業者を簡単に見つけることができます。このようなサービスを上手に利用して、賢く住み替えを進めていきましょう。
