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借地権付き住宅はなかなか売却しにくい物件です。とはいえ、借地権付き住宅を売るために、なにかポイントがあるはずです。
どんなことに注意すれば、上手に借地権付き住宅を売却できるのか、分かりやすく解説していきます。
借地権付き住宅とは
借地権付き住宅とは、土地と建物の所有権者がそれぞれ違う住宅のことをいいます。つまり、建物の所有者は借りた土地の上に住宅を建てて、地主に地代を払いながら住んでいる住宅になります。
このように土地を借りて使用する権利を、借地権といいます。借地権は1992年8月に改正され、以前の「普通借地権」と改正後の借地借家法による「定期借地権」の2種類があります。
普通借地権について
普通借地権の契約期間は30年以上と定められていて、借主が希望した場合は更新が可能になっています。地主が更新を拒める、または契約を解除ができる条件は、地代を払ってもらえないケースのような「正当な事由がある場合」に限られています。借主は法律によって保護されている状態なのでほぼ永住することができます。
定期借地権について
定期借地権の場合ですが、基本的には契約更新はできません。住宅用の定期借地権には「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付き借地権」の2種類があります。
一般定期借地権の特徴は4つあります。
- 契約の存続期間は50年以上
- 更新による契約の延長はない
- 契約期間中に建物が滅失して再築されても契約期間の延長がない
- 契約満了後に借主は土地を更地にして返還しなければならない
このような内容です。もう1つの建物譲渡特約付き借地権です。契約期間が満了したら、貸主が建物を買い取り借地権が消滅する仕組みになります。一般的借地権と契約内容が違うところは期間と買取に関する点です。
- 契約の存続期間は30年以上
- 更新による契約の延長はない
- 契約期間中に建物が滅失して再築されても契約期間の延長がない
- 契約期間終了後貸主は借主が建てた建築物を購入すること
以上が住宅用借地権の特徴になります。次に実際の売却に関して解説していきます。
売却する際の流れと注意点
通常、住宅を売却するときは土地と建物をセットで売りに出しますが、借地権付き住宅の場合は、建物と借地権がセットになります。住宅を売る時のポイントですが、地上権がついていない場合は貸主の承諾が必要で、勝手に売ることができません。借地権付きの住宅を売却しようと思ったら、まず地上権の設定がどうなっているのか確認して下さい。
売却する際は出費もあります。譲渡所得が出た時には、自己所有権の物件を売買した時と同じように税金がかかります。税率ですが、自己居住用と賃貸にしていた非居住用では違いがあって、下記のようになっています。
自己居住物件
所有期間5年以上（長期譲渡）：所得の15%
所有期間5年以下（短期譲渡）：所得の30%
非自己居住物件
所有期間5年以上（長期譲渡）：所得の20%
所有期間5年以下（短期譲渡）：所得の39%
この他にかかる費用は仲介手数料や測量図と、印紙代です。なお、自己居住用の場合ですが、譲渡所得から3000万円を引いた額までなら非課税になっています。
続いて、売却の流れです。売却の流れは、基本的に6段階あります。
- 借主が不動産業者に売却の意思を伝える
- 仲介を引き受けた不動産業者を通じて貸主に承諾を得る
- 売価設定を行う
- 購入希望者と仲介をしている不動産業者が交渉をする
- 売買交渉が成立したら契約書を取り交わして契約を締結させる
- 購入希望者から代金を受け取ったら引き渡し
このような段階を踏んで、売買は行われます。
なお、借地権付き住宅の建物には相場がありますが、一般的に借地権自体には、はっきりとした相場はないといわれています。
借地権付き住宅の建物を売却する際に独自にかかる費用があります。「譲渡承諾料」あるいは「名義書換料」と呼ばれるもので、借地権譲渡金額の10%程度を、貸主である地主にで支払うことが慣例となっています。一般的な売却ではかからないものなので、注意が必要です。
売却時のよくあるトラブル
売却時によくあるトラブルは、譲渡承諾料に関係するトラブルが多いです。理由は地主によって慣例化している10%を上回る金額を要求してくるようなケースがあるからです。
この金額は、あくまでも慣例化しているものなので法的な根拠はありません。、倍の20%を要求されても文句は言えませんし、逆に払わなければいけないという法的根拠も無いので、借主側としては何か納得いかないことが多いようです。
このようなことが契約段階で起きると、借主は貸主から違約金を請求されるケースもありますから、約束事は書面に残しておくことが重要です。
その他のトラブルとしては、売却を承諾してくれないケースがあります。借地権付きの住宅を売却することは、借主が貸主と良好な関係を築いていなければ成立しませんから、普段からの付き合い方が重要です。
どうしても承諾をしてくれない場合には借地非訟手続きといって、裁判所が地主に代わって承諾を与えてくれるケースもあります。裁判所の判断基準は、地代の支払い能力、これまでの借地の扱い方、借地権を売却する事情と売却する必要性などによります。
これらの判断材料から裁判所が貸主に代わって承諾を出してくれれば、貸主の承諾なしで借地権を売却できます。
こうして見ると、借地権付きは住宅を売るには、色々な注意点があります。特に貸主と良好な関係が重要になってきますので、普段からコミュニケーションをしっかりとっておくのがポイントになります。
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