市街化調整区域とは？区域内の不動産や土地は売却できる？

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家や土地を売却しようと検討した時に、市街化調整区域内であった場合に、売却できるのでしょうか。ちょっと不動産に詳しい人や興味のある人でしたら知っていることなのですが、そうでもない場合は知らないのが普通です。

そこでこんな疑問が解決できるように、市街化調整区域とはどんなことなのか、市街化調整区域にある土地は売却可能なのかということについて説明をしていきます。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法7条にある「都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる」という文言を基にして設定されたエリアのことです。

つまり都市計画の中で、市街化を積極的に推進する市街化区域に対して、市街化が抑制されているエリアになっているので、都市化を助長するような開発は原則としてできないことになっています。

市街化調整区域には具体的にどんな制限があるのかというと、基本的に建物を建てることはできないということです。建物を建てるときには、都道府県知事の許可が必要になります。

ただし、農業や林業、漁業に従事している人が住む家や仕事に使うために必要な一定の建物は、都道府県知事の許可を受けなくても建てることができますが、建築確認や検査は必要です。

このような制限がありますから、一般の人が住宅を建てることは基本的にはできません。そのため、土地の取引額は市街化地域に比べると、かなり低額になっています。

市街化調整区域のメリットとデメリット

市街化調整区域にある土地にも、メリットもあればデメリットもあります。また、売買も可能です。市街化調整区域にある土地の主なメリットは2つで、それは次の通りになります。

• 都市計画税がかからない
• 固定資産税が安い

それと主なデメリットですが3つあって、それは次の通りです。

• 自由に建物を建てられない
• 住宅ローンが組めないこともある
• 売却時の地価評価が低い

このようなメリットとデメリットがありますので、項目ごとに内容をみていきます。

メリット

市街化調整区域のメリットは以下になります。

都市計画税がかからない

都市計画税は市街地整備に使われる目的税ですから、都市開発をしない市街地調整区域からは都市計画税を賦課徴収することはないとされています。

固定資産税が安い

土地の評価額は、実際に近隣で売買された土地の価格から決められます。この土地の価格を路線価といいますが、市街化調整区域の課税標準の地価評価額は路線価の70%に設定されています。税率は一般の土地と変わらず1.4%です。

つまり路線価で1,000万円する土地の固定資産税は14万円ですが、これが市街化調整区域になると路線価は70%の700万になり、その1.4%になるので固定資産税は98,000円になります。

デメリット

市街化調整区域のデメリットは以下になります。

自由に建物を建てられない

市街化調整区域に属性（農業・林業・漁業など）以外の建物を建てるときには、必ず都道府県知事に認可の申請をして、許可されなければ建築をすることができません。それと申請を出したからといって、必ず許可が出るわけでもありません。そのため、自由に建て替えや増築はできないことになります。

住宅ローンが組めないこともある

住宅ローンは基本的にローンの対象になっている物件を担保にしますが、市街化調整区域にある物件は担保性が低いことが多いためローンを組めないことや、ローンを組めたとしても希望額には全く届かないこともあります。このため、せっかく買主が現れてもローンが組めないため、契約が白紙に戻ることもあります。

売却時の地価評価が低い

前述のようなデメリットがありますから、市街化調整区域にある土地を売却しようと思ったときには、地価評価額が低くなることは避けられません。

それともうひとつ評価が下がっている理由ですが市街化区域の場合、インフラ整備は自治体が負担しますが市街化調整区域のインフラは自費でやらなくてはいけないことがしばしばあります。

場所によっては上水道・公共下水道・都市ガスなどが整備されていないため、建築許可が出たとしても実際には住むことが大変だということもあり得ます。

このようなことがありますから売却をしようと思ったときに、場合によっては買主が現れないこともありますし、買主が現れたとしても安く買い叩かれることもあり得ます。

売却価格の相場は？

固定資産税のところで課税のための地価評価額は路線価格の70%だと書きましたが、実際に取引をされるときの価格相場もその通りなのかというと、それは違います。

建物を建てるときには許可が必要ですし、その許可も必ずしも出るわけではありませんから、一概に価格相場という概念もない状態です。また、市街化調整区域の取引自体が非常に少ないため、成熟した市場がないことも、相場形成ができない理由です。

そのため市街化調整区域の地価は路線価格の50%程度になることはざらですし、一桁違うということもあるといいます。

しかし、売却を考えている場合だとどの程度の価格だったら売れるのか、最高値はどの程度なのかを知っておく必要がありますので、一括査定を使って数社から見積もりを取るのがおすすめです。