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農業をやっていないけれど親から農地を相続したり、農業をやめて農地や田んぼを売りたいなど理由は様々ですが、農地を売却したいという人はいます。
農地や田んぼは国民の食糧自給の基礎的な部分を担っていますから、その保護目的から売却に関しては農地法でかなり厳しく規制されていますが、手順を踏めば売却できます。
ここでは、農地や田んぼを売却する手順を説明していきます
農地の売却する方法
基本的に農地は耕作地と規定されているため、農地を買うことができるのは、農業をやっている農家や農業参入者に限定されています。
この制限は農地法第3条許可に規定されている、「購入後も農地として利用する目的で農地を購入する場合（所有権移転）」によります。つまり、購入者が買った後も農地として使うのだったら売買を許可する、という規定です。
これでは絶対に農地を売ることができないように思えますが、実は同じ農地法の第5条許可があって、「購入後、宅地等に転用する目的で購入する場合」という許可条項があります。
この許可条項をクリアーできれば、農地を売ることができます。しかし、すべての農地に対して農地法の第5条が適用されるわけではありません。この部分が一番のポイントになっていますから、分かりやすく説明をしていきます。
農地法第5条許可を受けると、農地から農地以外の土地に変更されます。これを「転用」といっています。転用は前述のように、すべての農地に適用されるわけではありません。
許可の基準になっている条件としては、「立地基準」と「一般基準」という基準が関係してきます。それでは順番に、立地基準と一般基準の内容を説明していきます。
立地基準
立地基準とは、文字通りの農地の立地条件のことです。優良で大規模な農地ほど許可を受けづらく、市街地に近いほど許可が受けやすくなっています。立地基準は主な分け方をすると5通りです。
農用地区域内農地
農業振興地域内にある集団的に存在する農用地や、土地改良事業の施行に係る区域内にある土地のように生産性が高い農地だと指定された農地です。原則として転用は許可になりません。
甲種農地
市街化調整区域内にある農業公共投資の対象になって8年以内、規模が20ha以上あって高性能な農業機械を使った営農ができる、優良な農地のことです。原則として転用許可にはなりません。
第一種農地
農業公共投資の対象となって、多額の補助金を使って土質などを優良に整備された農地のことです。集団農地で生産力が高く、20ha以上の規模を持っているような優良な農地です。原則として転用許可にはなりません。
第二種農地
近い将来市街地として発展する環境下にあって、農業公共投資の対象になっていない生産力が低い小規模な農地です。例えば鉄道の駅が500m以内にあるような環境にある、小規模な農地です。周囲に購入目的に合う代替地がない場合には、転用許可になります。
第三種農地
すでに市街地区域内存在する、あるいは市街地化が著しい区域内に存在している小規模な農地です。例えば鉄道の駅が300m以内にあるような環境にある農地です。原則として転用許可になります。
立地基準に関してまとめると、第二種農地と第三種農地以外の転用は、なかなか難しそうです。
一般基準
一般基準ですが、転用申請の目的通りに使われるかなどを判断する基準になります。
農地を売買するときの利用目的の主体は買主になりますが、申請は売り主と買主の両方が申請者になって行い、主に次の8項目が判断基準になります。
資力や信用があること
申請理由がマンション経営となっていたが、資金不足のためにいつまでも放置されたり、信用がないためマンション建設反対運動を起こされたりして、申請目的が実現されないようなことを防ぐための基準です。
関係権利者すべてから同意があること
転用しようとしている農地に複数名の権利者がいる場合、すべての権利者の同意を得ていることが必要です。同意を得ないで転用して、後から反対されて、転用目的が果たせなくなることを防ぐための基準です。
転用後速やかに目的通りに使うこと
転用後に、速やかに使用目的通りに使う見込みがなければ、許可は下りません。放置期間が長くなると、違う目的に使われてしまう可能性があるからです。そのため、農地から宅地や雑種地にしておいて、後から買主が現れるのを待つということは許されません。
許認可事業の場合確実に許認可を受けられること
許認可事業が転用目的の場合、確実に許認可を受けられる見込みがないといけません。もし許認可を受けられなければ、転用目的が達成できなくなるからです。
行政と事業に必要な協議を行っていること
行政機関と事業に必要な協議をしておかないと、後から問題が起きてしまうケースもありますから、きちんと協議をしている必要があります。そのため、協議内容の確認などを求められることもあります。
転用目的に対して適正な面積であること
転用目的に見合った面積であることが必要です。狭くて転用目的が達成できないとか、必要以上に広すぎて、部分的に転売をしたりすることを防止するためです。
周囲の農地への影響に対する措置ができること
事業用の建物建設中や、事業開始後の排水や排気などで周囲の農地に影響が出ることを適正に、正確に予防措置ができないと転用許可にはなりません。
一時的な転用ではないこと
転用目的が一時的ではなく、恒久的でなければ転用は認められません。とにかくいったん転用を認めてもらうために、というような一時的な目的を作ったと判断されると申請は通りません。
一般基準に関してまとめると、転用目的が実行される可能性が低いと、認めない仕組みになっています。
農地を売却する際の流れと手続き
農地を売却する際の流れや手続きですが、やはり通常の土地売買とは少し違う手順が入ってきます。
農業委員会の許可を受けることが1つと、許可が出る前に仮登記をするという手順が入ります。その他の部分は通常の売買手続きと変わりませんが、許可なく売買をした場合はその売買契約自体が無効になるので、注意が必要です。
農地売却の流れ
農地を売却する際の手続きと流れは4段階あります。
- 転用許可を前提にした売買契約を締結
- 農業委員会に転用許可の申請
- 転用許可が出る前に所有権移転請求権仮登記
- 転用許可後に代金決済と所有権移転本登記
このような流れと手続きが必要になっていますので、内容をみていきます。
転用許可を前提にした売買契約を締結
売り主と買主の間で、転用許可が出ることを前提とした、売買契約を先に締結しておくことが一般的です。前提としているので、許可が下りなければ契約自体が失効になります。この場合、許可を前提とした契約なので、違約金は発生しません。
農業委員会に転用許可の申請
農地等の利用や交換分合、その他農地にかかわる事務関係を執行する農業委員会に、転用許可の申請を出します。
転用許可が出る前に所有権移転請求権仮登記
所有権移転請求権仮登記とは、まだ所有権の移転はないけれど将来所有権を移転することを前提に、権利を保全していることを表すものです。つまり所有権移転請求権仮登記をしておくことで、第三者が介入することができなくなります。
転用許可後に代金決済と所有権移転本登記
転用許可が出たら売買代金の決済をしてから、所有権移転の本登記をします。これで、完全に売り主から買主に所有権が変わります。
ここまでが農地を売却する際の流れになります。次に手続きで必要な書類を解説していきます。
農地を売却するときに必要な書類
農地を売却するときに、必要な書類があります。必要な書類は6つあって、それは次の通りです。
- 登記簿謄本（売り主）
- 土地の位置図（売り主）
- 土地改良区意見書（売り主）
- 銀行の残高証明書あるいは融資証明書（買主）
- 委任状（両者）
- 住民票（両者）
それぞれ内容をみていきます。
登記簿謄本（売り主）
登記簿謄本とは全部事項証明書ともいいます。その土地に関するすべての情報が記載されていますから、売り主は買主に対して提出しなくてはいけません
土地の位置図（売り主）
当該の土地がどんな状況の場所にあるのか、周辺の状況はどうなっているのかが分かる図書です。縮尺、方位、隣接地、道路、目標となる建物などが記載されていて、当該の土地を赤線で囲んで分かりやすくなっています。
土地改良区意見書（売り主）
転用申請に係る農地が土地改良地区内にある場合に、添付書類として必要になります。
「農地転用等の通知および意見書交付願い」と、「地区除外申請書」を書いて、受益地を管轄する土地改良区へ提出します。この時に、転用決済金を支払うこともあります。
銀行の残高証明書あるいは融資証明書（買主）
転用目的がマンション経営だとすると、マンションの建設費をはじめとして必要な資金があることを、農業委員会に証明するために必要になります。
委任状（両者）
申請を代理人に頼む場合には、必ず必要な書類です。
住民票（両者）
本人確認をするために必要です。
書類は売主、買主含めてたくさんあります。しっかり確認して漏れがないように注意しましょう。
売却価格の相場
農業地の売買価格、近年下がる傾向にあります。つまり、供給が需要を上回っている状態になっているといえます。
価格相場としては10a(アール)当たり田んぼで約360万円、畑で約350万円になっています。坪当たりに直すと田んぼで約12,000円、畑で約11,500円になります。
相場には地域差があって坪当たり単価は、比較的安い北海道だと4,500円ぐらい、比較的高い近畿で10,000円前後、もう少し高い東京で15,000円前後というデータがあります。
しかし、同じ地域でも価格に高低がありますから、一概にこれが相場だということは言えません。
売却する際の注意点
農地を売却するときの注意点としては、農業委員会に転用許可を取ることが最大のポイントですが、それ以外にもあります。
まず、思っているほど高くは売れないということがあります。前述のような価格相場になっていますから、なかなか高額な利益を生み出すことはできないと思っていてください。
それと、譲渡利益が出ると税金がかかることが挙げられます。税率ですが、土地の所有期間が5年以下の短期譲渡所得と、5年以上所有していた場合の長期譲渡所得で分かれています。
譲渡利益とは、売却代金から取得代金を差し引いた金額がプラスになっていると、利益が発生したとみなされます。
- 短期譲渡所得：所得税30%、住民税9%
- 長期譲渡所得：所得税は15%、住民税は5%
このように分かれています。ちなみに、この計算には復興税入れていませんから、正確には復興税分をプラスするべきです。
もう1つあるのが、農地売却の特別控除制度です。農地売却特別控除制度には3つのパターンがありますから、それぞれどのような条件の時に適用されるのか、内容をみていきます。
800万円控除
農用地区内の農地を農用地利用集積計画、あるいは農業委員会の斡旋等で売却をした場合や、
農地中間管理機構又は農地利用集積円滑団体に譲渡した場合に適用されます。
1500万円控除
農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買い入れ協議で、農地中間管理機構に譲渡した場合に適用されます。
5000万円控除
農地を国や自治体が土地収用法で買い取った場合に適用されます。
売却する際の注意点としては、税金の問題が関わってきますので、控除の仕組みをしっかり理解しておくよいでしょう。
まとめ
農地の売却は農地法によって厳しく制限されていますから、他の土地売買よりも相当手間がかかります。
転用許可の申請を出しても必ず許可が出るとは限りませんから、あらかじめ申請を出す前に農業委員会に打診しておくと、無駄な手間をかけることを避けられます。
それと、申請を出してから実際に許可が出るまでには、1ヶ月程度の期間がかかりますから、このことは覚悟しておく必要があります。
また、価格相場ですが地域性がかなりありますから、売却を考えたときには事前に査定をしてもらって、価格相場を知っておくことも重要です。
