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大切な家を売るときに頼りになるのは、やはりその道のプロである不動産業者です。できるだけスムーズに、トラブルがないようにと思って不動産業者に任せるわけですが、思ったようにいかないケースがあります。
この場合、不動産業者がレインズに売却情報を掲載していないというケースもあります。家を売却するときにレインズに絡む事例で、注意しておきたいことを解説していきます。
不動産流通機構が運営するレインズとは
売主の利益を害さないように、買主に早く希望物件を紹介できるように考えられたシステムがレインズです。
不動産業者には売主が売却を依頼して専任媒介契約または、専属専任媒介契約を結んだ物件情報をレインズに登録することが、国土交通大臣によって義務付けられています。
売り物件情報をレインズに登録することによって、多くの不動産業者で情報を共有できます。レインズに登録することによって、物件購入希望者と媒介契約をしている不動産業者は、スムーズに依頼者が希望している売り物件を見つけることが出来ます。
そのため、スピーディーでスムーズな不動産売買には、欠かすことのできないシステムがレインズです。
レインズの登録が義務付けられている、専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いについては、こちらのページで詳しく解説しています。媒介契約の違いは家の売却活動に大きく影響しますので、ぜひ1度チェックしてみて下さい。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いをチェックする
レインズの仕組み
レインズを一言でいうと、不動産売買のための情報交換システムということになります。
Real Estate Information Network Systemの大文字の部分を取って、REINSと呼ばれています。
日本語でいうと、不動産流通標準情報システムになります。インターネットでつながっている、ネットワークオンラインシステムです。全国の不動産業者が会員になっていて、売り物件情報を即座に検索することが出来ます。
不動産業者の大小や地域に特化した情報などに関わらず、専任媒介契約や専属選任媒介契約を依頼者と締結した場合、すべての不動産業者には必ずレインズに登録をする義務があります。
レインズは全国にホストコンピューターが設置されている大型汎用機ですから、物件購入を希望している依頼者が来た場合、すぐに売り希望の物件情報を提供できます。日本国内でしたら、相当な遠隔地の情報でもすぐに提供できます。
例えば東京にいる人が、北海道に物件を見つけて引っ越したいと思っていたとします。普通に考えると、北海道まで出向いて物件探しをしなくてはいけないわけですが、レインズを使うと東京に居ながらにして、現地の物件を探すことが出来ます。
レインズは平成2年5月に導入されましたが、それ以前は現地に行かないで売り物件を探そうとした場合、新聞広告を出したり、不動産業者同士で情報交換をしたりというような、アナログ的な方法しかありませんでした。
これでは情報量にも限界があってスピードも遅く、かなり不便だったのですが、レインズを導入することで一気に便利度は高くなりました。
レインズは国土交通大臣の認可を受けていて、東日本、中部、近畿、西日本の4ヶ所に有る指定流通機構によって運営されています。それぞれ、東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズと呼ばれています。
ちなみに、なぜパソコンサーバーではなくホストコンピューターを使っているのかですが、レインズが導入された時期にはまだサーバーが今ほど一般化されていなかったからです。
業者の両手仲介に注意
レインズに売却情報を載せない業者は、家の売主にとって不利益な両手仲介を狙っている可能性が高いです。
不動産業者の仲介ですが、両手仲介とか片手仲介という、耳慣れない単語が出てきます。
両手仲介とは、売主と買主の両方を自社で見つけて売買を成立させて、両方から仲介手数料をもらうことです。
そのため、売り物件をレインズに載せてしまうと、他の不動産業者に買主を仲介されてしまい、仲介手数料が売り物件の分だけになってしまうため、意図的にレインズに載せない業者もいます。
この場合、両手仲介を狙う業者が自力で買主を見つけるまでは、物件が売れないことになりますから、時間が相当かかることもあります。
また、レインズに登録した場合でも両手仲介をしたいために、他の不動産業者から買主の仲介が入る前に自分で買主を見つけてくるケースもあります。
この場合、他の不動産業者に仲介料を取られないように、素早く売ってしまう必要があります。そのため、見つけてきた買主の値切り交渉に簡単に応じて早く売却してしまうこともあります。
そうなると、相場より安く売られてしまうこともありますから、売主の利益は大きく損なわれることも考えられます。
このようなことにならないために、専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約を締結したら、レインズの登録証明書を見せてもらいましょう。それと、事前に売りたい物件の価格の相場を調べておく必要もあります。
こちらのページでは、売主にとって不利益になる両手仲介を防ぐ方法を紹介しています。少しでも家を高く売りたい人はぜひ1度チェックして見て下さい。
両手仲介を防いで、少しでも家を高くする方法をチェックする
レインズの情報を閲覧する方法は？
レインズの登録情報を閲覧できれば、売主が実際に自分の売り物件が登録されているかどうかを確認できますから、利益損失をすることを防ぐ要因になります。
しかしレインズを閲覧できるのは、会員になっている不動産業者に限定されていますから、原則として宅建業の資格のない人は閲覧できません。
その条件を緩和して、売主の利益を損なわないようにするために、レインズも売主限定で閲覧ができるようになっています。
この場合のレインズ閲覧の手順には5つのステップがあります。
- 媒介契約をした不動産業者からレインズ登録証明書をもらう
- レインズにアクセスする
- 画面左上の売却依頼主向けからログイン
- レインズ登録証明書に記載されているIDとパスワードを入力
- 物件を閲覧
この手順で自分が不動産業者に依頼した売却依頼物件が、実際に登録されているのかどうかを、しっかり確認することが出来ます。
ただし、売主が売却依頼をした物件しか閲覧できないことと、不動産業者と専任媒介契約や専属専任媒介契約をした場合のみしか閲覧できません。あくまでも、きちんレインズに登録されているのかどうかの確認になります。
この制度が始まったので、不動産業者は登録証明書の発行をするためにだけレインズに登録をして、その後すぐに削除してしまうということは出来なくなります。結果的に、「業者の両手仲介に注意」の項で書いたようなことを防止できる可能性が高くなります。
しかし、これだけでは実際に両手仲介を完全に防ぐことは難しいので、大切な家をできるだけ高く売るためには、片手仲介しかやらない不動産業者を選ぶ必要があります。
片手仲介をある意味では宣言している業業者は、決して多くはありません。そのなかで、代表的な一社がSRE不動産（旧ソニー不動産）です。
ソニー不動産は2014年に設立され、2015年にはヤフーと資本提携しています。アメリカ型のエージェント制に近いサービス形態で運営されていますから、片手仲介しかやらないと宣言しています。（海外では両手仲介は禁止されている）
サービスできる地域は、東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫に限られていますが、順次広がっていく予定になっています。
エリア内で家の売却を検討している人は、SRE不動産がおすすめです。それ以外の地域の人は一括査定サイトから業者を選んで、レインズの登録を確認して、不動産業者の両手仲介を防ぎましょう。
おすすめの一括査定サイトは？
では、具体的にどの一括査定サイトを使えばいいのかを説明します。今業界で人気があり、かつ運営元もしっかりしているのはこの3つのサイトです。
すまいValueは、不動産業界をリードする大手企業6社に一括で査定が出せるサービスです。
登録されている不動産会社は、全国にネットワークがあるので、どの地域の不動産にも対応してくれます。
大手なので利用者が多く、比例して購入希望者や相談者の数も多いので、高く売るために大事な「早期売却」ができる可能性が高くなります。
初めて一括査定を利用する方や、契約している仲介業者を変更したいという方は、すまいValueの利用をおすすめします。
大手企業のソニーグループが運営する不動産仲介サイトです。
このSRE不動産の特徴は、売却か購入か、どちらか一方の仲介しかしないことです。つまり両手仲介にならないので、売り主にかなり有利なサービスを提供しています。
ただし弱点もあって、現在利用できるエリアが、東京・千葉・神奈川・埼玉、大阪・兵庫だけに限定されています。
それがなければもっとおすすめできるのですが、とにかく対象地域に住んでいる人にはかなり有利なサービスなので、まずはここから相談してみるのがおすすめです。
スモーラは、以前から不動産専門サイトを運営してきた企業で、マンションリサーチが運営する一括査定サイトです。
大都市圏だけではなく、地方都市での売却にも非常に強く、特に戸建て（一軒家）の売却に力を入れています。
不動産のプロ集団から成り立つ企業が運営しているので、不動産に関する売却の相談ならほとんど全てをカバーしてくれるというのも、他の一括査定サイトにはない特徴です。
またスモーラの場合、売却だけではなく、業者による直接買取や、賃貸として家を貸す場合の査定もできるので、売るか貸すか迷っている方や、買い手が見つからなさそうという方はスモーラを使ってみましょう。
この他にも一括査定サイトは色々とありますが、特におすすめできるのはこの3サイトです。どれも業界では大手のサイトであり、過去の実績や信頼度も高いです。
最初にがんばって良い業者を見つけられるかどうかで、最終的な売却金額も大きく変わってしまします。面倒臭がらずに、しっかりと比較してから仲介業者を選んで下さい。
